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以下是星球提問(wèn)：

1、提問(wèn)：京爺你好，我是北京集體戶，目前單身，首付預(yù)算120左右，單位在石景山八大處。主要需求是增值和未來(lái)結(jié)婚自住，短期購(gòu)買也是出租?？戳朔可降募又菟と诤统?yáng)的雙橋小區(qū)有一些兩居戶型還是不錯(cuò)，對(duì)于學(xué)區(qū)也沒什么要求，想著離地鐵近點(diǎn)，房租高，有哪些推薦的小區(qū)，或者購(gòu)房思路。

回答：您好，從您的描述上來(lái)看，你應(yīng)該是需要一個(gè)買來(lái)好出租，也可以用來(lái)自住的類型。其實(shí)我們觀察了很多剛需上車人群的購(gòu)買房產(chǎn)情況，有相當(dāng)部分人選擇郊區(qū)一些、面積大點(diǎn)兒的標(biāo)的。但這些人最終的結(jié)果都是自己不怎么住，因?yàn)殡x工作單位太遠(yuǎn)。而且過(guò)些年都尋求往中心區(qū)域換。另外一方面，這些房產(chǎn)因?yàn)榈囟蔚脑?，租金又低，漲幅較差?？偟脕?lái)說(shuō)就是房子利用率不高，租金低，升值性還差。我認(rèn)為選擇市區(qū)，面積小點(diǎn)兒的上車反而是最佳選擇。這樣租金高、流動(dòng)性好，升值性也不算差。這是單身剛需，資金不夠的最佳選擇之一。我認(rèn)為你可以考慮朝青這種年輕人置業(yè)火熱的區(qū)域，選擇流動(dòng)性還可以的一居室，比如炫特之類的小區(qū)，周圍小區(qū)也可以看看。詳見星球內(nèi)部資料《京爺北京買房十大頂級(jí)思維》

2、提問(wèn)：京爺您好，首付在210-220左右，首房首貸，因?yàn)槿蘸罂赡芄ぷ髯儎?dòng)會(huì)離開北京，主要目的是為了單獨(dú)落戶，但是小區(qū)環(huán)境各方面也不想太差，我看了看豐臺(tái)和義的久敬佳園，不知道您認(rèn)為這個(gè)小區(qū)行不行，謝謝解答。

回答：一個(gè)小區(qū)究竟行不行，得分兩方面來(lái)說(shuō)，一個(gè)是居住屬性，一個(gè)是升值屬性。居住屬性往往影響著升值屬性，但是真正決定升值性天花板的則是地段和教育。很多居住屬性還可以的小區(qū)，升值性卻表現(xiàn)普普通通，這是因?yàn)楸坏囟魏徒逃拗谱×恕Ｏ衲倪@種情況，未來(lái)可能要離開北京，那就選擇升值性高點(diǎn)兒的小區(qū)，居住不要太差即可。久敬佳園，小區(qū)優(yōu)點(diǎn)是低密度、樓齡新，不過(guò)品質(zhì)也不是太突出，在周圍中算還可以的。但是這個(gè)小區(qū)的地段嚴(yán)重限制住了其未來(lái)的升值性。我建議還是不選擇這個(gè)了，還不如考慮麗澤板塊及附近、朝青板塊、望京板塊、回龍觀板塊、通州，亦莊等產(chǎn)業(yè)中心或者外溢。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

3、提問(wèn)：京爺您好，我最近看了朝陽(yáng)向軍北里，核桃園北里小區(qū)，西城思源胡同28號(hào)院、核桃園、三廟街、南半截胡同26號(hào)院，煩請(qǐng)您幫忙從學(xué)區(qū)屬性、居住體驗(yàn)和保值上分析各自優(yōu)劣，謝謝

回答：您好，這些都是老小區(qū)，都有一些學(xué)區(qū)屬性，所以升值性主要還是看學(xué)校吧。向軍北里，地段還不錯(cuò)，大部分是呼小的學(xué)區(qū)房，學(xué)校在朝陽(yáng)中上，不過(guò)放在西城就一般了，保值性沒問(wèn)題；核桃園北里，白小學(xué)區(qū)房，在朝陽(yáng)屬于第一梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房之一，學(xué)校不錯(cuò)，升值性較好；西城思源胡同28號(hào)院，對(duì)應(yīng)康樂(lè)里小學(xué)，學(xué)校挺不錯(cuò)的，小區(qū)人群素質(zhì)較高，升值性沒問(wèn)題，是個(gè)不錯(cuò)的選擇；核桃園，對(duì)應(yīng)北京小學(xué)廣內(nèi)分校，學(xué)校倒是不突出，不過(guò)也在進(jìn)步；三廟街，對(duì)應(yīng)康樂(lè)里小學(xué)，學(xué)校挺不錯(cuò)的，這個(gè)小區(qū)接送小孩方便，比較推薦；南半截胡同26號(hào)院，小區(qū)太小，活動(dòng)空間受限，臨街，有噪音，不是太推薦?？傮w我認(rèn)為三廟街、核桃園北里之類的都可以選擇，根據(jù)自己的情況來(lái)。可以參見星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》

4、提問(wèn)：京爺好，主要孩子教育一流二類以上，兼自住升值空間，入手朝陽(yáng)芍藥居北里還是海淀馬連洼蘭園，您給分析給點(diǎn)建議，謝謝

回答：您好，咱們從多個(gè)維度來(lái)說(shuō)說(shuō)這兩個(gè)小區(qū)吧。

1、芍藥居北里，小區(qū)比較大，里面什么房子都有。因?yàn)樾^(qū)比較大，就比較雜亂，加上小區(qū)又老，管理一般，所以居住體驗(yàn)還是比較一般的。不過(guò)芍藥居北里對(duì)應(yīng)的人朝是朝陽(yáng)非常不錯(cuò)的學(xué)校，屬于第一梯隊(duì)，初中拿到海淀，也不算差。所以，雖然小區(qū)一般，居住體驗(yàn)一般，但是學(xué)校不錯(cuò)，比較稀缺，升值性較好。

2、蘭園，小區(qū)的優(yōu)點(diǎn)是地段不錯(cuò)，靠近高薪產(chǎn)業(yè)，交通方便，小區(qū)低密度。不過(guò)樓齡也不新，管理一般，居住體驗(yàn)也不怎么樣。在學(xué)校方面，這個(gè)小區(qū)對(duì)應(yīng)的是東北旺中心小學(xué)，屬于相對(duì)普通的學(xué)校。因?yàn)榭拷咝疆a(chǎn)業(yè)，交通方便，保值性是沒問(wèn)題的。

以上是我的看法，您根據(jù)自己的情況來(lái)選擇。詳見星球內(nèi)部資料《這些二手房跑贏大盤》

5、提問(wèn)：京爺好，北京首套，剛需，但不用考慮學(xué)位問(wèn)題，北京首次購(gòu)房，但是在外地買房貸過(guò)款。大成時(shí)代70年產(chǎn)權(quán)84平米公寓，和翡翠山曉90平小三居期房，哪個(gè)更值得入手呢？謝謝！

回答：您好，這兩個(gè)都有硬傷：一個(gè)是70年公寓，因?yàn)槿藛T雜，居住體驗(yàn)差，絕大部分都跑輸大盤；一個(gè)是偏遠(yuǎn)小區(qū)，居住體驗(yàn)應(yīng)該沒問(wèn)題，不過(guò)地段比較一般。有點(diǎn)兒“菜雞互啄”的意思。我的建議是，如果在翡翠山曉上班，那可以考慮翡翠山曉，至少居住性能滿足。可以參見星球內(nèi)部資料《新房、二手房看房選房攻略》

6、提問(wèn)：京爺好，馬連道中里的房子怎么樣？自住也考慮升值問(wèn)題，還沒有孩子，學(xué)位暫時(shí)用不上，現(xiàn)在入手的話，未來(lái)7～8年后成長(zhǎng)性怎么樣？感謝

回答：您好，馬連道中里小區(qū)倒是一般，樓齡老，小區(qū)大，不過(guò)對(duì)應(yīng)北京小學(xué)廣外校區(qū)，學(xué)校比較不錯(cuò)，未來(lái)升值性肯定沒問(wèn)題的?？梢员M早入手，當(dāng)然當(dāng)前有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，估計(jì)過(guò)段時(shí)間明朗一些，年底或許有一定的入手機(jī)會(huì)。

7、提問(wèn)：京爺您好，在北邊看房看了一段時(shí)間了，目前比較中意于國(guó)風(fēng)美唐，金域華府和老北苑幾個(gè)不錯(cuò)的小區(qū)，傾向于回龍觀，但是國(guó)風(fēng)美唐，金域華府這半年漲得太猛了，這會(huì)入會(huì)不會(huì)有點(diǎn)尷尬？煩請(qǐng)您給點(diǎn)建議，謝謝！

回答：您好，顯然國(guó)風(fēng)美唐，金域華府更加優(yōu)質(zhì)一些，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，這些小區(qū)依舊非常值得入手，未來(lái)還是領(lǐng)漲的小區(qū)。但是現(xiàn)在入手比較尷尬，也沒啥好房源。可以參見星球內(nèi)部資料《北京各小區(qū)歷史收益統(tǒng)計(jì)與分析》

8、提問(wèn)：京爺您好，非京籍，屬于二套，首付有250，因?yàn)樵谕獾赜匈J款，工資流水可能只能支持貸到50萬(wàn)，想買一個(gè)學(xué)校稍微好點(diǎn)的，總價(jià)300左右的，能給推薦一下嗎？

回答：您好，總價(jià)300萬(wàn)，如果買比較好的學(xué)區(qū)房還較難，考慮到您是非京籍，那最適合您的應(yīng)該是朝陽(yáng)，學(xué)校也可以找個(gè)不錯(cuò)的學(xué)校。比如工體東路小區(qū)，對(duì)應(yīng)白小，是朝陽(yáng)第一梯隊(duì)的學(xué)校?；蛘呖纯椿业貙?shí)驗(yàn)小學(xué)，對(duì)應(yīng)的小區(qū)如花家地西里。這些學(xué)校在朝陽(yáng)屬于還不錯(cuò)的了。

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