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1、提問：京爺好，年前年后看了一波房，主要集中在回龍觀，第一梯隊(duì)的公園悅府、國風(fēng)美唐、金域融澤都看過，第二梯隊(duì)的大致看了一圈。最后的結(jié)論就是買得起的看不上，看得上的買不起，而且買不起的已經(jīng)死貴死貴的，個(gè)人覺得再怎么值錢也不可能那么值錢?，主要是考慮到未來的收益。外加突然發(fā)現(xiàn)住的公租房和工居，孩子肯定能上學(xué)。最后決定不買房，錢用來繼續(xù)投資。前一段時(shí)間市場(chǎng)低點(diǎn)的時(shí)候已經(jīng)完成配置，不知道自己選擇的對(duì)不對(duì)~但是想賭一把，過去十年資本市場(chǎng)沒有跑贏樓市，未來的十年資本市場(chǎng)或許能跑贏樓市。不知道京爺怎么看我的決定和判斷，謝謝

回答：我相信你自己已經(jīng)有選擇了。在這里，我僅分享一下自己的看法：資產(chǎn)、資金的增值有很多種方式，而房產(chǎn)并不是唯一一個(gè)方式，未來也可能不是收益最高的方式。但是北京有房產(chǎn)有幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)是其他資產(chǎn)不能比的，比如流動(dòng)性、安全性、金融性，流動(dòng)性是任何時(shí)候只要沒有太大硬傷，都很好賣，安全性則是北京作為首都，房產(chǎn)價(jià)值不用擔(dān)心，而金融性則是房產(chǎn)能非常容易地作為金融抵押物。另外，房子有居住屬性，在北京有一個(gè)房產(chǎn)是很多北漂的夢(mèng)想，也是很多家庭的港灣，有房住著也踏實(shí)。以上幾點(diǎn)決定著買北京房產(chǎn)是非常不錯(cuò)的選擇，是非常值得擁有的。當(dāng)然，購買北京房產(chǎn)也有時(shí)機(jī)問題，當(dāng)前角度看，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了不少，房源也稀缺，短期收益有不確定性。如果有合適的房源，是可以上車的。如果沒有合適的房源，去配置收益更高的資產(chǎn)也是可以的，但收益越大、風(fēng)險(xiǎn)越大，盡量不要去冒風(fēng)險(xiǎn)去拿高收益，讓自己家庭冒這種風(fēng)險(xiǎn)，安全最重要。如果是我，我會(huì)首先解決自己的居住問題，為老婆孩子和家庭提供一個(gè)遮風(fēng)擋雨的地方，沒有合適的房源，觀望也可以，有多余的錢再投資其他的。最后，我想說：現(xiàn)在的北京房產(chǎn)泡沫不大，大家的購買力完全能支撐。這句話，很多人可能不會(huì)同意，也會(huì)很多人反駁，但我看到的事實(shí)是：你覺得很貴，但依舊很多人買得起，而且是貸款政策這么嚴(yán)格的背景下，這是當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)中最可怕的現(xiàn)實(shí)。以上是個(gè)人愚見，僅供參考。

2、提問：京爺，您好，最近看了安貞西里兩居和南湖東園二區(qū)的一居，都是480萬左右，安貞西里的房租是7500左右，南湖是6500左右，從升值屬性來看，能給些建議嗎？主要想選五環(huán)內(nèi)490以內(nèi)的房子，sfsd，公積金6700加房租盡量覆蓋房貸。

回答：安貞西里屬于好地段、沒學(xué)區(qū)、沒產(chǎn)業(yè)，南湖東園二區(qū)屬于好地段、有學(xué)區(qū)、有產(chǎn)業(yè)?？傮w來看，南湖東園二區(qū)未來會(huì)更有升值潛力一些。記住：租金不是北京房產(chǎn)投資的一個(gè)重點(diǎn)。

3、提問：京爺您好，sfsd預(yù)計(jì)首付450-500，計(jì)劃在朝陽的朝青和望京板塊，或其他板塊的交通便利些的小區(qū)可否推薦一波，注重房產(chǎn)增值屬性。希望距離地鐵站近一點(diǎn)。

回答：你好，450-500萬，五環(huán)內(nèi)，考慮750-800萬左右的房產(chǎn)。望京，有幾種選擇：1、次新+學(xué)區(qū)，澳洲康都、上京新航線；2、次新，首開知語城、大西洋新城之類的，能勉強(qiáng)弄個(gè)兩居。3、2000年房產(chǎn)+學(xué)區(qū)，利澤西、望馨等。以上都是價(jià)值投資，值得長(zhǎng)持，短期漲得太多，機(jī)會(huì)不多。朝青則直接選擇青年匯、華紡等次新。還可以看看四惠，如東恒時(shí)代之類的。總之：熱點(diǎn)區(qū)域的次新絕對(duì)沒問題，老房子則盡量有些學(xué)區(qū)。以上就是北京升值邏輯。

4、提問：京爺，您好。海淀購房落戶，總價(jià)400萬以內(nèi)。馬連洼西山華府小一居，東馨園一居；清河觀澳園一居，安寧佳園一居；北清路北分廠小兩居；上莊馨瑞家園小兩居；蘇家坨同澤園小兩居。打算五年后就賣出，哪個(gè)保值性更好？

買房邏輯：地段、樓齡品質(zhì)、學(xué)校。這幾個(gè)因素綜合分析。總體來看，如果就升值，那么西山華府會(huì)強(qiáng)一些，當(dāng)然朝向差點(diǎn)兒。如果自住，盡量弄個(gè)小兩居，或者正規(guī)一居，可以先選擇觀澳園一居，安寧佳園一居。接下來就是郊區(qū)，越靠近地鐵越好，可以重點(diǎn)看看北清路北分廠小兩居。

5、提問：京爺好，現(xiàn)在想入手西城榮豐2008的低總價(jià)一居，現(xiàn)在是好的時(shí)間嗎？如果等到下半年，會(huì)不會(huì)市場(chǎng)冷一些了，價(jià)格回落一點(diǎn)？

回答：你好，榮豐的價(jià)值在于西城學(xué)籍上車。如果著急上車西城，那現(xiàn)在也可以買，未來風(fēng)險(xiǎn)不算大。如果不著急，觀望一下也可以，現(xiàn)在時(shí)機(jī)點(diǎn)相對(duì)尷尬。

6、提問：550的預(yù)算，家有兩小孩，一小學(xué)二年級(jí)，一幼兒園，想考慮海淀，但不用特別考慮好的學(xué)區(qū)(有個(gè)海淀學(xué)籍就可以），哪片區(qū)性價(jià)比會(huì)高一些。本人北四環(huán)上班，多謝京爺

回答：你好，家里有兩個(gè)小孩，還是盡量買功能性強(qiáng)一些的吧，也就是多點(diǎn)兒房間?？梢钥紤]永泰附近的永泰東西里，學(xué)校不突出，但也屬于海淀學(xué)籍，流動(dòng)性也很好。550萬左右的預(yù)算，有可能也可以淘一個(gè)三居室。

7、提問：京爺，你好！想問下六里橋附近的吳家村10號(hào)院和鐵路小區(qū)是否值得入手？如何評(píng)價(jià)這兩個(gè)小區(qū)？單位在紫竹橋，4年后小孩上小學(xué)，這兩個(gè)小區(qū)以前可以上海淀七一小學(xué)，感覺房?jī)r(jià)從去年低點(diǎn)到現(xiàn)在已經(jīng)漲了有15%以上了。

回答：海淀這邊的升值邏輯就是：學(xué)區(qū)。先學(xué)區(qū)，再考慮居住體驗(yàn)。這兩個(gè)小區(qū)的學(xué)校還是不錯(cuò)的，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，升值性肯定沒問題。而居住的話，也尚可，就是交通相對(duì)一般。

8、提問：京爺好，請(qǐng)教一下，田村的熙湖小區(qū)是否有保值或升值價(jià)值？另外廣外那邊的麗水蓮花和北歐印象，單價(jià)都在10-11，現(xiàn)在是否能入手？感謝?

回答：小區(qū)，次新，雖然地段不算好，但畢竟在海淀，因此保值性還可以，升值性不是太突出。廣外這兩個(gè)小區(qū)還是很不錯(cuò)的，次新、有些學(xué)校，符合稀缺邏輯。當(dāng)前確實(shí)漲得有點(diǎn)兒多，但長(zhǎng)遠(yuǎn)依舊看好。有合適的房源依舊可以選擇，但這是自住剛需為前提，純投資時(shí)機(jī)不對(duì)。

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