在石家莊貝殼的小區(qū)版塊，可以看到目前國際莊的二手房價排名，作者去掉與實際成交偏差太大的、在售房源是0的，最終得到房價前十的小區(qū)名單。

本文主要內(nèi)容包括這些小區(qū)的：概況描述、實景照片、各戶型成交占比、近期成交套價的最高最低中位數(shù)、主流戶型圖等。注意：本文實景照片都是我在以往調(diào)研時隨手拍攝的，時間跨度較大，手機(jī)畫質(zhì)渣見諒，但絕對真實，部分俯瞰圖截取自貝殼的小區(qū)VR全景。

融創(chuàng)裕華壹號

▍社區(qū)概況

德賢公館是央企中冶在石家莊的第一個項目，定位高端客群，2015年拍地，2017年售罄，2019年交房，沒達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)就交房第一次維權(quán)，三年后因物業(yè)計劃把南側(cè)入戶大堂賣給鴿子館業(yè)主再度維權(quán)......

雖然中冶這個盤老是出事，但實際品質(zhì)不錯，區(qū)位條件和周邊配套非常好（商業(yè)、公園、大劇院），立面顏值較高，酒店式精裝入戶大堂（地上單元+地下車庫+自感應(yīng)大門），直飲水，中央除霾，新風(fēng)除塵，智能家居，同層排水，指紋密碼鎖......除精裝外，把當(dāng)時能疊的buff都疊滿了，這套配置放現(xiàn)在也沒落伍。

主要缺點有，一是貴，二是業(yè)主反映物業(yè)平時認(rèn)真負(fù)責(zé)不作妖、作一次就讓人受不了，三是園林景觀有些單薄，四是學(xué)區(qū)劃片一般。

▍成交概況

德賢公館 俯瞰圖

德賢公館 俯瞰圖

德賢公館 西大門

德賢公館 假山水景

德賢公館 中央下沉庭院

德賢公館 內(nèi)景

德賢公館 內(nèi)景

德賢公館 內(nèi)景

德賢公館 內(nèi)景

德賢公館 外立面

▍社區(qū)概況

萬信花園位于新華區(qū)水上公園南側(cè)，分ABCD四區(qū)，四個地塊并沒有嚴(yán)格分開。A區(qū)又稱緣溪豪庭，大約2012年建成，由兩棟19層的小高組成，建筑風(fēng)格新古典，直面水上公園，真正的觀湖景觀房，但很少出房，也極少有成交。

萬信花園這個社區(qū)，內(nèi)部幾乎沒什么景觀可言，最早交房時間大約2004年，這個盤優(yōu)缺點很明顯，優(yōu)點是配套好、公園地鐵都有，學(xué)區(qū)也還好（小學(xué)是水源街分校，初中是28），房齡也算不上老，缺點就是貴，性價比低，整盤設(shè)計很落后，畢竟快二十年了，公園天天很熱鬧，可能有點噪音侵?jǐn)_。

▍成交概況

萬信花園 小區(qū)大門

萬信花園A區(qū) 貝殼俯瞰圖

萬信花園 站在A區(qū)樓上俯瞰小區(qū)

萬信A區(qū) 外立面

萬信A區(qū) 單元門

萬信A區(qū) 單元樓道

萬信A區(qū) 在單元陽臺上俯瞰南側(cè)小區(qū)內(nèi)景

萬信A區(qū) 在樓道內(nèi)俯瞰北側(cè)水上公園

▍社區(qū)概況

榮盛華府，原先是棉三棉四的廠區(qū)改造地塊，2015年地王，掀起石家莊房價暴漲序幕。地處市中心，區(qū)位條件和配套還好，出行不是特別便利，交通有點繞。目前學(xué)區(qū)劃片不穩(wěn)定，有配建小學(xué)，初中好像暫時上23中的私立分校，將來怎樣不清楚，但肯定還是23集團(tuán)校。

這個盤品質(zhì)最好的是洋房地塊，高層地塊一般，洋房地塊的景觀園林設(shè)計很有特色，石家莊榮盛就愛搞“江南園林”風(fēng)格的景觀設(shè)計，——樓宇之間水系貫穿，亭臺水榭、假山噴泉穿插其內(nèi)，路徑均由石材鋪設(shè)，草坪、花卉、灌木、喬木組成多重立體綠化景觀，新風(fēng)、直飲水、中央空調(diào)等該有的配置都有。我個人認(rèn)為，榮盛華府的洋房地塊，和下面要說到的融創(chuàng)裕華壹號東區(qū)，是石家莊現(xiàn)在品質(zhì)最高的純洋房社區(qū)。

▍成交概況

貝殼的成交我掃了一眼，基本都是高層房源，榮盛華府的洋房均價，目前應(yīng)該在3萬左右。

榮盛華府 小區(qū)大門

榮盛華府 俯瞰圖

榮盛華府 俯瞰圖

榮盛華府 單元和立面

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

▍社區(qū)概況

這個小區(qū)沒啥好說的，典型老破小學(xué)區(qū)房，裕華路小學(xué)斜對面，裕華路+40中，裕華區(qū)最好的學(xué)區(qū)劃片，沒什么品質(zhì)或其他優(yōu)點可言，賣的就是學(xué)區(qū)。在貝殼的小區(qū)房價排行上，德賢公館和梆子劇院宿舍之間的大部分老小區(qū)，比如市文化局宿舍（裕華路+40中）、育紅胡同7號和省計勞統(tǒng)（水源街+28中），都是這種情況，單價很高，總價不高，距離名校很近，賣的就是學(xué)區(qū)。

槐南小區(qū)也類似，緊鄰43中，但它還是多層帶電梯的次新房，價位更高，買的人極少。

▍成交概況

▍社區(qū)概況

天山熙湖是天山最成熟的一個產(chǎn)品系，很有自身特色，——整個小區(qū)，水系環(huán)繞貫通，有一個不大不小的中心湖，花園洋房繞湖而建，前后帶院，小院用圍墻圍合，搭配“將軍府”門樓、“抱鼓石”等中式符號；綠化上，花木、流水、跌瀑、山石、修竹，排布錯落有致，形成多重立體景觀。

簡而言之，夏秋之時，進(jìn)入天山熙湖，你會感覺整個小區(qū)好像是浮在水上的，湖、溪、泉，到處都是水，洋房也挺漂亮，一二樓帶院，小院還給你貼心圍好。

目前開發(fā)區(qū)品質(zhì)和房價第一，缺點是周邊人氣不高、配套肯定不如二環(huán)內(nèi)、學(xué)區(qū)也不行、冬天沒水有點禿、瓷磚水道不自然而且很淺、其他硬件配置單薄、除了水系以外，其他景觀小品和功能區(qū)比較少。

▍成交概況

天山熙湖瀾岸 小區(qū)入戶大堂

天山熙湖瀾岸 俯瞰圖，北側(cè)就是天山熙湖

天山熙湖 門樓 抱鼓石 小院圍墻

天山熙湖 單元門

天山熙湖 樓道

天山熙湖 室內(nèi)觀景陽臺

天山熙湖 室內(nèi)觀湖景觀

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

▍社區(qū)概況

恒大華府大約是2013年前后交房的，快十年過去了，依然是橋西均價最高的二手房小區(qū)。恒大的小區(qū)雖然缺乏特色，都一個模子出來的，但華府的園林景觀絕對是石家莊最大氣的，——中央湖景碧波萬平，大片草木修剪工整，樓間距寬廣，功能區(qū)多種多樣，身處其間，有一種自己在哪個市郊大公園的感覺......

缺點是，初中劃片不行，區(qū)位配套不算很好，戶型一般，硬件配置落后，恒大垮了，后期物業(yè)估計也有點力不從心。

▍成交概況

恒大華府 小區(qū)大門

恒大華府 噴泉

恒大華府 中心湖景

恒大華府 外立面

恒大華府 單元門

恒大華府 單元內(nèi)部

恒大華府 單元內(nèi)部

恒大華府 觀湖景觀

恒大華府 社區(qū)內(nèi)景

恒大華府 社區(qū)內(nèi)景

恒大華府 社區(qū)內(nèi)景

▍社區(qū)概況

融創(chuàng)裕華壹號位于東二環(huán)南路旁，分東西兩個地塊，東地塊由17棟6~11層洋房組成，西地塊臨二環(huán)路、是高層區(qū)，這個盤區(qū)位配套挺差的。我們主要關(guān)注的，還是它的洋房區(qū)。

裕華壹號洋房區(qū)整體為新中式建筑風(fēng)格，三段式+干掛石材+玻璃幕墻外立面，精致氣派，高端大氣。園林景觀方面，一條水系串聯(lián)起“門-庭-山水”的景觀主軸，樓棟之間穿插有八個景觀小品，官方名稱叫做“風(fēng)雅庭院”，挺有意思，可玩性很強(qiáng)，比如“棋”區(qū)可以下棋又有棋石做的小水景，“書”區(qū)有毛筆可以蘸水在特殊石板上練字等。另外，小區(qū)內(nèi)部設(shè)有三大功能區(qū)，對應(yīng)“兒童娛樂、寵物樂園、全齡健身”......

總之，該小區(qū)景觀密度高，園林綠化層次分明，“四季花開，四時有景”。而且，它的學(xué)區(qū)劃片也可以，立德東校+44中。但是，石家莊融創(chuàng)挺內(nèi)啥的，這個盤交付時就有過維權(quán)，單元入戶大廳縮水，精裝縮水，去年下躍漏水......

▍成交概況

裕華壹號 小區(qū)入戶大堂

裕華壹號 入戶大堂內(nèi)部

裕華壹號 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號 單元門

裕華壹號 單元內(nèi)部

裕華壹號 樓道入戶“花園”

裕華壹號 外立面

裕華壹號 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號 假山水景

裕華壹號 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號 車庫入戶大堂

裕華壹號 地下車庫

▍社區(qū)概況

天山新公爵位于新華區(qū)中華大街與聚新路交口東側(cè)，分為東西兩區(qū)，東區(qū)由高層和別墅組成，西區(qū)由七層到頂?shù)碾娞菅蠓拷M成，容積率低，英倫風(fēng)建筑，戶型面積很大，有頂躍和下躍戶型。周邊配套尚可，有地鐵和商業(yè)綜合體，小學(xué)劃片市莊路小學(xué)、普小，初中劃片9中、新華萬年老三。

又一個天山的電梯洋房，和天山熙湖的中式風(fēng)不同，新公爵是很明顯的歐式建筑風(fēng)格，小洋房挺帶勁，瞅著很洋氣，但是東區(qū)內(nèi)部景觀很一般，甚至可以說沒啥景觀。小區(qū)北側(cè)有一個小公園和一處小山坡，去年春天我逛過一次，風(fēng)景不錯，女友也看上了，但是我買不起房啊......

▍成交概況

天山新公爵 洋房外立面

天山新公爵 小區(qū)入口附近

天山新公爵 西區(qū)俯瞰圖 右側(cè)就是東區(qū)

天山新公爵 洋房外立面

天山新公爵 單元門

天山新公爵 社區(qū)實景

天山新公爵 社區(qū)實景

天山新公爵 社區(qū)實景

天山新公爵 社區(qū)實景

▍社區(qū)概況

說實話，珺合府這么高的房價，完全是因為學(xué)區(qū)，合作路小學(xué)+28中，新華區(qū)最好的公辦校劃片。房齡很新，2017年9月交的房。別問品質(zhì)，問就一句話：不到五年，全禿了。小區(qū)只有一條主路、三棟樓，真沒啥景觀可言，就幾個給小孩玩兒的功能區(qū)......但凡28中劃片內(nèi)多一些次新房，珺合府也不敢這么貴。

▍成交概況

珺合府 小區(qū)大門

珺合府 外立面

珺合府 單元門

珺合府 社區(qū)內(nèi)景

珺合府 社區(qū)內(nèi)景

▍社區(qū)概況

中央悅城位于槐北路和育才街交口西南角，區(qū)位配套極好，西側(cè)石門公園對接小區(qū)內(nèi)部，北側(cè)裕華路上就是省政府，東側(cè)檢察院和氣象局，南側(cè)槐底片區(qū)。往北是博物院商圈，往南是懷特商圈，周邊機(jī)關(guān)單位林立，緊鄰科技大學(xué)、裕華路小學(xué)、青園街小學(xué)、40中、43中等眾多名校，石家莊一環(huán)之內(nèi)，可以說是絕版區(qū)位，就是路有點堵。

中央悅城是石家莊最早一批全精裝住宅，中宏當(dāng)年也創(chuàng)新性的運(yùn)用了一些新工藝、新設(shè)計，比如說當(dāng)年很少見的智能家居，全進(jìn)口品牌奢裝家電，首家采用新式壁掛陶板幕墻、地暖、中央空調(diào)等，十年前就敢賣一萬五一平......但無論如何，十年后，現(xiàn)在看來，這個小區(qū)內(nèi)部景觀只能說還好，小橋流水假山噴泉，大家都有，而且做的比這更好，尤其是高層小區(qū)樓間距很小，小區(qū)里感覺很逼仄......

那是什么支撐這個沒有洋房的高密盤做了這么多年的石家莊房價NO1呢？——個人推斷，一是項目本身的絕版區(qū)位；二是起點太高，當(dāng)年它賣一萬五，十年間，石家莊有很多房價漲幅比它高的小區(qū)；三是學(xué)區(qū)，中央悅城在裕華路小學(xué)和40中劃片內(nèi)，全市一流的公辦小學(xué)初中，而它是40中劃片內(nèi)品質(zhì)最好的次新房（可惜中宏當(dāng)年好像沒認(rèn)識到裕華路小學(xué)+40中的重要性，營銷方案反而一直在蹭43中）。

▍成交概況

中央悅城 單元門

中央悅城 立面

中央悅城 社區(qū)實景

中央悅城 社區(qū)實景

中央悅城 社區(qū)實景

中央悅城 社區(qū)實景

中央悅城 社區(qū)實景

中央悅城 社區(qū)實景

中央悅城 社區(qū)實景

中央悅城 側(cè)門連接石門公園