在石家莊貝殼的小區(qū)版塊，可以看到目前國(guó)際莊的二手房?jī)r(jià)排名，作者去掉與實(shí)際成交偏差太大的、在售房源是0的，最終得到房?jī)r(jià)前十的小區(qū)名單。

本文主要內(nèi)容包括這些小區(qū)的：概況描述、實(shí)景照片、各戶型成交占比、近期成交套價(jià)的最高最低中位數(shù)、主流戶型圖等。注意：本文實(shí)景照片都是我在以往調(diào)研時(shí)隨手拍攝的，時(shí)間跨度較大，手機(jī)畫(huà)質(zhì)渣見(jiàn)諒，但絕對(duì)真實(shí)，部分俯瞰圖截取自貝殼的小區(qū)VR全景。

融創(chuàng)裕華壹號(hào)

▍社區(qū)概況

德賢公館是央企中冶在石家莊的第一個(gè)項(xiàng)目，定位高端客群，2015年拍地，2017年售罄，2019年交房，沒(méi)達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)就交房第一次維權(quán)，三年后因物業(yè)計(jì)劃把南側(cè)入戶大堂賣(mài)給鴿子館業(yè)主再度維權(quán)......

雖然中冶這個(gè)盤(pán)老是出事，但實(shí)際品質(zhì)不錯(cuò)，區(qū)位條件和周邊配套非常好（商業(yè)、公園、大劇院），立面顏值較高，酒店式精裝入戶大堂（地上單元+地下車(chē)庫(kù)+自感應(yīng)大門(mén)），直飲水，中央除霾，新風(fēng)除塵，智能家居，同層排水，指紋密碼鎖......除精裝外，把當(dāng)時(shí)能疊的buff都疊滿了，這套配置放現(xiàn)在也沒(méi)落伍。

主要缺點(diǎn)有，一是貴，二是業(yè)主反映物業(yè)平時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)不作妖、作一次就讓人受不了，三是園林景觀有些單薄，四是學(xué)區(qū)劃片一般。

▍成交概況

德賢公館 俯瞰圖

德賢公館 俯瞰圖

德賢公館 西大門(mén)

德賢公館 假山水景

德賢公館 中央下沉庭院

德賢公館 內(nèi)景

德賢公館 內(nèi)景

德賢公館 內(nèi)景

德賢公館 內(nèi)景

德賢公館 外立面

▍社區(qū)概況

萬(wàn)信花園位于新華區(qū)水上公園南側(cè)，分ABCD四區(qū)，四個(gè)地塊并沒(méi)有嚴(yán)格分開(kāi)。A區(qū)又稱(chēng)緣溪豪庭，大約2012年建成，由兩棟19層的小高組成，建筑風(fēng)格新古典，直面水上公園，真正的觀湖景觀房，但很少出房，也極少有成交。

萬(wàn)信花園這個(gè)社區(qū)，內(nèi)部幾乎沒(méi)什么景觀可言，最早交房時(shí)間大約2004年，這個(gè)盤(pán)優(yōu)缺點(diǎn)很明顯，優(yōu)點(diǎn)是配套好、公園地鐵都有，學(xué)區(qū)也還好（小學(xué)是水源街分校，初中是28），房齡也算不上老，缺點(diǎn)就是貴，性價(jià)比低，整盤(pán)設(shè)計(jì)很落后，畢竟快二十年了，公園天天很熱鬧，可能有點(diǎn)噪音侵?jǐn)_。

▍成交概況

萬(wàn)信花園 小區(qū)大門(mén)

萬(wàn)信花園A區(qū) 貝殼俯瞰圖

萬(wàn)信花園 站在A區(qū)樓上俯瞰小區(qū)

萬(wàn)信A區(qū) 外立面

萬(wàn)信A區(qū) 單元門(mén)

萬(wàn)信A區(qū) 單元樓道

萬(wàn)信A區(qū) 在單元陽(yáng)臺(tái)上俯瞰南側(cè)小區(qū)內(nèi)景

萬(wàn)信A區(qū) 在樓道內(nèi)俯瞰北側(cè)水上公園

▍社區(qū)概況

榮盛華府，原先是棉三棉四的廠區(qū)改造地塊，2015年地王，掀起石家莊房?jī)r(jià)暴漲序幕。地處市中心，區(qū)位條件和配套還好，出行不是特別便利，交通有點(diǎn)繞。目前學(xué)區(qū)劃片不穩(wěn)定，有配建小學(xué)，初中好像暫時(shí)上23中的私立分校，將來(lái)怎樣不清楚，但肯定還是23集團(tuán)校。

這個(gè)盤(pán)品質(zhì)最好的是洋房地塊，高層地塊一般，洋房地塊的景觀園林設(shè)計(jì)很有特色，石家莊榮盛就愛(ài)搞“江南園林”風(fēng)格的景觀設(shè)計(jì)，——樓宇之間水系貫穿，亭臺(tái)水榭、假山噴泉穿插其內(nèi)，路徑均由石材鋪設(shè)，草坪、花卉、灌木、喬木組成多重立體綠化景觀，新風(fēng)、直飲水、中央空調(diào)等該有的配置都有。我個(gè)人認(rèn)為，榮盛華府的洋房地塊，和下面要說(shuō)到的融創(chuàng)裕華壹號(hào)東區(qū)，是石家莊現(xiàn)在品質(zhì)最高的純洋房社區(qū)。

▍成交概況

貝殼的成交我掃了一眼，基本都是高層房源，榮盛華府的洋房均價(jià)，目前應(yīng)該在3萬(wàn)左右。

榮盛華府 小區(qū)大門(mén)

榮盛華府 俯瞰圖

榮盛華府 俯瞰圖

榮盛華府 單元和立面

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

榮盛華府 小區(qū)內(nèi)景

▍社區(qū)概況

這個(gè)小區(qū)沒(méi)啥好說(shuō)的，典型老破小學(xué)區(qū)房，裕華路小學(xué)斜對(duì)面，裕華路+40中，裕華區(qū)最好的學(xué)區(qū)劃片，沒(méi)什么品質(zhì)或其他優(yōu)點(diǎn)可言，賣(mài)的就是學(xué)區(qū)。在貝殼的小區(qū)房?jī)r(jià)排行上，德賢公館和梆子劇院宿舍之間的大部分老小區(qū)，比如市文化局宿舍（裕華路+40中）、育紅胡同7號(hào)和省計(jì)勞統(tǒng)（水源街+28中），都是這種情況，單價(jià)很高，總價(jià)不高，距離名校很近，賣(mài)的就是學(xué)區(qū)。

槐南小區(qū)也類(lèi)似，緊鄰43中，但它還是多層帶電梯的次新房，價(jià)位更高，買(mǎi)的人極少。

▍成交概況

▍社區(qū)概況

天山熙湖是天山最成熟的一個(gè)產(chǎn)品系，很有自身特色，——整個(gè)小區(qū)，水系環(huán)繞貫通，有一個(gè)不大不小的中心湖，花園洋房繞湖而建，前后帶院，小院用圍墻圍合，搭配“將軍府”門(mén)樓、“抱鼓石”等中式符號(hào)；綠化上，花木、流水、跌瀑、山石、修竹，排布錯(cuò)落有致，形成多重立體景觀。

簡(jiǎn)而言之，夏秋之時(shí)，進(jìn)入天山熙湖，你會(huì)感覺(jué)整個(gè)小區(qū)好像是浮在水上的，湖、溪、泉，到處都是水，洋房也挺漂亮，一二樓帶院，小院還給你貼心圍好。

目前開(kāi)發(fā)區(qū)品質(zhì)和房?jī)r(jià)第一，缺點(diǎn)是周邊人氣不高、配套肯定不如二環(huán)內(nèi)、學(xué)區(qū)也不行、冬天沒(méi)水有點(diǎn)禿、瓷磚水道不自然而且很淺、其他硬件配置單薄、除了水系以外，其他景觀小品和功能區(qū)比較少。

▍成交概況

天山熙湖瀾岸 小區(qū)入戶大堂

天山熙湖瀾岸 俯瞰圖，北側(cè)就是天山熙湖

天山熙湖 門(mén)樓 抱鼓石 小院圍墻

天山熙湖 單元門(mén)

天山熙湖 樓道

天山熙湖 室內(nèi)觀景陽(yáng)臺(tái)

天山熙湖 室內(nèi)觀湖景觀

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

天山熙湖 社區(qū)內(nèi)景

▍社區(qū)概況

恒大華府大約是2013年前后交房的，快十年過(guò)去了，依然是橋西均價(jià)最高的二手房小區(qū)。恒大的小區(qū)雖然缺乏特色，都一個(gè)模子出來(lái)的，但華府的園林景觀絕對(duì)是石家莊最大氣的，——中央湖景碧波萬(wàn)平，大片草木修剪工整，樓間距寬廣，功能區(qū)多種多樣，身處其間，有一種自己在哪個(gè)市郊大公園的感覺(jué)......

缺點(diǎn)是，初中劃片不行，區(qū)位配套不算很好，戶型一般，硬件配置落后，恒大垮了，后期物業(yè)估計(jì)也有點(diǎn)力不從心。

▍成交概況

恒大華府 小區(qū)大門(mén)

恒大華府 噴泉

恒大華府 中心湖景

恒大華府 外立面

恒大華府 單元門(mén)

恒大華府 單元內(nèi)部

恒大華府 單元內(nèi)部

恒大華府 觀湖景觀

恒大華府 社區(qū)內(nèi)景

恒大華府 社區(qū)內(nèi)景

恒大華府 社區(qū)內(nèi)景

▍社區(qū)概況

融創(chuàng)裕華壹號(hào)位于東二環(huán)南路旁，分東西兩個(gè)地塊，東地塊由17棟6~11層洋房組成，西地塊臨二環(huán)路、是高層區(qū)，這個(gè)盤(pán)區(qū)位配套挺差的。我們主要關(guān)注的，還是它的洋房區(qū)。

裕華壹號(hào)洋房區(qū)整體為新中式建筑風(fēng)格，三段式+干掛石材+玻璃幕墻外立面，精致氣派，高端大氣。園林景觀方面，一條水系串聯(lián)起“門(mén)-庭-山水”的景觀主軸，樓棟之間穿插有八個(gè)景觀小品，官方名稱(chēng)叫做“風(fēng)雅庭院”，挺有意思，可玩性很強(qiáng)，比如“棋”區(qū)可以下棋又有棋石做的小水景，“書(shū)”區(qū)有毛筆可以蘸水在特殊石板上練字等。另外，小區(qū)內(nèi)部設(shè)有三大功能區(qū)，對(duì)應(yīng)“兒童娛樂(lè)、寵物樂(lè)園、全齡健身”......

總之，該小區(qū)景觀密度高，園林綠化層次分明，“四季花開(kāi)，四時(shí)有景”。而且，它的學(xué)區(qū)劃片也可以，立德東校+44中。但是，石家莊融創(chuàng)挺內(nèi)啥的，這個(gè)盤(pán)交付時(shí)就有過(guò)維權(quán)，單元入戶大廳縮水，精裝縮水，去年下躍漏水......

▍成交概況

裕華壹號(hào) 小區(qū)入戶大堂

裕華壹號(hào) 入戶大堂內(nèi)部

裕華壹號(hào) 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號(hào) 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號(hào) 單元門(mén)

裕華壹號(hào) 單元內(nèi)部

裕華壹號(hào) 樓道入戶“花園”

裕華壹號(hào) 外立面

裕華壹號(hào) 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號(hào) 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號(hào) 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號(hào) 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號(hào) 假山水景

裕華壹號(hào) 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號(hào) 社區(qū)內(nèi)景

裕華壹號(hào) 車(chē)庫(kù)入戶大堂

裕華壹號(hào) 地下車(chē)庫(kù)

▍社區(qū)概況

天山新公爵位于新華區(qū)中華大街與聚新路交口東側(cè)，分為東西兩區(qū)，東區(qū)由高層和別墅組成，西區(qū)由七層到頂?shù)碾娞菅蠓拷M成，容積率低，英倫風(fēng)建筑，戶型面積很大，有頂躍和下躍戶型。周邊配套尚可，有地鐵和商業(yè)綜合體，小學(xué)劃片市莊路小學(xué)、普小，初中劃片9中、新華萬(wàn)年老三。

又一個(gè)天山的電梯洋房，和天山熙湖的中式風(fēng)不同，新公爵是很明顯的歐式建筑風(fēng)格，小洋房挺帶勁，瞅著很洋氣，但是東區(qū)內(nèi)部景觀很一般，甚至可以說(shuō)沒(méi)啥景觀。小區(qū)北側(cè)有一個(gè)小公園和一處小山坡，去年春天我逛過(guò)一次，風(fēng)景不錯(cuò)，女友也看上了，但是我買(mǎi)不起房啊......

▍成交概況

天山新公爵 洋房外立面

天山新公爵 小區(qū)入口附近

天山新公爵 西區(qū)俯瞰圖 右側(cè)就是東區(qū)

天山新公爵 洋房外立面

天山新公爵 單元門(mén)

天山新公爵 社區(qū)實(shí)景

天山新公爵 社區(qū)實(shí)景

天山新公爵 社區(qū)實(shí)景

天山新公爵 社區(qū)實(shí)景

▍社區(qū)概況

說(shuō)實(shí)話，珺合府這么高的房?jī)r(jià)，完全是因?yàn)閷W(xué)區(qū)，合作路小學(xué)+28中，新華區(qū)最好的公辦校劃片。房齡很新，2017年9月交的房。別問(wèn)品質(zhì)，問(wèn)就一句話：不到五年，全禿了。小區(qū)只有一條主路、三棟樓，真沒(méi)啥景觀可言，就幾個(gè)給小孩玩兒的功能區(qū)......但凡28中劃片內(nèi)多一些次新房，珺合府也不敢這么貴。

▍成交概況

珺合府 小區(qū)大門(mén)

珺合府 外立面

珺合府 單元門(mén)

珺合府 社區(qū)內(nèi)景

珺合府 社區(qū)內(nèi)景

▍社區(qū)概況

中央悅城位于槐北路和育才街交口西南角，區(qū)位配套極好，西側(cè)石門(mén)公園對(duì)接小區(qū)內(nèi)部，北側(cè)裕華路上就是省政府，東側(cè)檢察院和氣象局，南側(cè)槐底片區(qū)。往北是博物院商圈，往南是懷特商圈，周邊機(jī)關(guān)單位林立，緊鄰科技大學(xué)、裕華路小學(xué)、青園街小學(xué)、40中、43中等眾多名校，石家莊一環(huán)之內(nèi)，可以說(shuō)是絕版區(qū)位，就是路有點(diǎn)堵。

中央悅城是石家莊最早一批全精裝住宅，中宏當(dāng)年也創(chuàng)新性的運(yùn)用了一些新工藝、新設(shè)計(jì)，比如說(shuō)當(dāng)年很少見(jiàn)的智能家居，全進(jìn)口品牌奢裝家電，首家采用新式壁掛陶板幕墻、地暖、中央空調(diào)等，十年前就敢賣(mài)一萬(wàn)五一平......但無(wú)論如何，十年后，現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)小區(qū)內(nèi)部景觀只能說(shuō)還好，小橋流水假山噴泉，大家都有，而且做的比這更好，尤其是高層小區(qū)樓間距很小，小區(qū)里感覺(jué)很逼仄......

那是什么支撐這個(gè)沒(méi)有洋房的高密盤(pán)做了這么多年的石家莊房?jī)r(jià)NO1呢？——個(gè)人推斷，一是項(xiàng)目本身的絕版區(qū)位；二是起點(diǎn)太高，當(dāng)年它賣(mài)一萬(wàn)五，十年間，石家莊有很多房?jī)r(jià)漲幅比它高的小區(qū)；三是學(xué)區(qū)，中央悅城在裕華路小學(xué)和40中劃片內(nèi)，全市一流的公辦小學(xué)初中，而它是40中劃片內(nèi)品質(zhì)最好的次新房（可惜中宏當(dāng)年好像沒(méi)認(rèn)識(shí)到裕華路小學(xué)+40中的重要性，營(yíng)銷(xiāo)方案反而一直在蹭43中）。

▍成交概況

中央悅城 單元門(mén)

中央悅城 立面

中央悅城 社區(qū)實(shí)景

中央悅城 社區(qū)實(shí)景

中央悅城 社區(qū)實(shí)景

中央悅城 社區(qū)實(shí)景

中央悅城 社區(qū)實(shí)景

中央悅城 社區(qū)實(shí)景

中央悅城 社區(qū)實(shí)景

中央悅城 側(cè)門(mén)連接石門(mén)公園