影響區(qū)域二手房交易情況的因素有很多，本文主要從政策因素（尤其是跟學(xué)區(qū)房掛鉤的義務(wù)教育政策）出發(fā)，探討下對(duì)學(xué)區(qū)房的影響。

基本思路是選取典型學(xué)校，收集總結(jié)所對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房的歷史成交數(shù)據(jù)，再對(duì)應(yīng)的政策事件時(shí)間節(jié)點(diǎn)，解讀節(jié)點(diǎn)前后成交均價(jià)與成交量趨勢(shì)特點(diǎn)。會(huì)對(duì)其他區(qū)域及未來(lái)成交情況（譬如現(xiàn)在的西城、未來(lái)的朝陽(yáng)）以及買房時(shí)機(jī)有一定啟發(fā)。

這會(huì)是一個(gè)系列的文章，本文選取海淀地區(qū)的育英學(xué)校。因?yàn)樵诙嘈Ｕ甙l(fā)布年及次年（18年、19年）育英學(xué)校的招生簡(jiǎn)章中，沒(méi)有1911政策字樣，于是給人“假”多校、學(xué)位較充足的錯(cuò)覺(jué)。在20年的招生簡(jiǎn)章中，明確1911后在五順位（在四老及非京工居、集體戶等之后），并且有大約50人量級(jí)的調(diào)劑。具備JW層面政策及學(xué)校實(shí)際執(zhí)行層面政策變化，輿論上變化的特點(diǎn)，可以大（qian）致（qiang）看出市場(chǎng)情況對(duì)這些變化的響應(yīng)。

提前聲明：

待分析的小區(qū)范圍，參見(jiàn)下表第二列，這些小區(qū)是在主流中介網(wǎng)站上可以獲取到的，會(huì)一定程度的放大或縮小招生簡(jiǎn)章中劃片范圍，估計(jì)能反映出70-80%的情況吧。

育英學(xué)校萬(wàn)壽路校區(qū)對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房近4年的二手房成交情況如下，包含了多校政策發(fā)布、多校政策理論實(shí)施、育英學(xué)校招生簡(jiǎn)章發(fā)布（19年、20年）等四個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

解讀：

17年受房貸政策等房地產(chǎn)宏觀政策縮緊影響，成交量處于較低段位。18年4月底海淀出臺(tái)多校政策，成交量明顯放大（18年5月-10月），價(jià)格較為平穩(wěn)。臨近1911節(jié)點(diǎn)，成交量急劇萎縮，觀望氣氛濃厚，價(jià)格有個(gè)波動(dòng)（成交量太小，均價(jià)會(huì)受個(gè)別房源影響）。19年5月底，19年育英招生簡(jiǎn)章出來(lái)后，同18年一樣，順位排序并未受到1911多校影響。同時(shí)輿論氛圍也是認(rèn)為，育英不存在多校，區(qū)域成交均價(jià)開始有攀升趨勢(shì)（19年5月-20年5、6月份）。這種上升趨勢(shì)一直延續(xù)到20年招生簡(jiǎn)章公布，明確順位問(wèn)題，并且實(shí)際執(zhí)行調(diào)劑，價(jià)格開始松動(dòng)，趨勢(shì)向下，成交量也開始萎縮，這種趨勢(shì)持續(xù)至今。

總結(jié)：

1、該片區(qū)二手房成交總量相對(duì)不大，近9年總共900套+量級(jí)。根據(jù)上述解讀可知，多校政策會(huì)影響房?jī)r(jià)波動(dòng)，但遠(yuǎn)不及貸款政策及宏觀政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，參見(jiàn)下表。但多校政策的實(shí)施，會(huì)影響學(xué)區(qū)房的熱度（成交量）。

2、20年育英萬(wàn)壽路計(jì)劃招生10個(gè)班，面對(duì)這個(gè)量級(jí)歷史成交，卻還執(zhí)行調(diào)劑，可以推斷出該入學(xué)為zb，原駐民（尤其是四老）數(shù)量會(huì)比較多。

3、育英萬(wàn)壽路校區(qū)成交量較大學(xué)區(qū)房有：萬(wàn)壽路甲15號(hào)院（門檻：600萬(wàn)）、萬(wàn)壽路西街11號(hào)院（門檻：460萬(wàn)）、西翠路12號(hào)院（門檻：650萬(wàn)）、紫金長(zhǎng)安（門檻：1000萬(wàn)，2000年后小區(qū)，成交量約占整個(gè)育英學(xué)區(qū)房的1/3）。

4、學(xué)區(qū)和宜居能兼顧的選擇余地不大，但如果有千萬(wàn)級(jí)別的預(yù)算，紫金長(zhǎng)安是個(gè)都能兼顧的選擇。大家會(huì)糾結(jié)的問(wèn)題是，現(xiàn)在及之后入手，會(huì)不會(huì)被調(diào)劑、穩(wěn)不穩(wěn)。這個(gè)問(wèn)題我回答不了，不過(guò)認(rèn)為購(gòu)學(xué)區(qū)房進(jìn)而入學(xué)的人數(shù)相對(duì)較少，入學(xué)人數(shù)主要取決于當(dāng)年zb的人數(shù)，以及原駐民的情況，弄清楚這兩點(diǎn)或相關(guān)因素，才能進(jìn)一步明確答案。所以說(shuō)，如果能接受調(diào)劑后果、要兼顧宜居屬性、預(yù)算千萬(wàn)的玩家，還是可以博一博的。