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當(dāng)前的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)異?；鸨?，尤其是西海兩大區(qū)域。搜哥幾乎每天都會(huì)收到網(wǎng)友的反饋，說(shuō)搶不到房子，賣家一分錢不讓，掛牌價(jià)一個(gè)比一個(gè)高。

確實(shí)，掛牌房源的定價(jià)權(quán)基本掌握在賣家手里。唯有成交價(jià)，是買賣雙方多次博弈后達(dá)成的價(jià)格共識(shí)，一定程度上反映了當(dāng)前學(xué)區(qū)內(nèi)流通二手房的真實(shí)價(jià)格。

為了讓家長(zhǎng)朋友能在購(gòu)房時(shí)，有更多的數(shù)據(jù)參考，秒搜學(xué)區(qū)房特推出《京城名校學(xué)區(qū)房每月成交簡(jiǎn)報(bào)》專題報(bào)告，希望能夠幫助到您。

中關(guān)村萬(wàn)柳校區(qū)

本期來(lái)聊一聊中關(guān)村三小萬(wàn)柳校區(qū)。中關(guān)村三小萬(wàn)柳校區(qū)屬于海淀學(xué)區(qū)，是北京的老牌名校，生源多元、教育設(shè)施、師資在北京市首屈一指，備受廣大海淀家長(zhǎng)的追棒。

秒搜學(xué)區(qū)房網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村三小關(guān)注度長(zhǎng)期位居第一。

最近一個(gè)多月萬(wàn)泉小學(xué)關(guān)注度排名攀升到第一，個(gè)人覺(jué)得主要原因在于中三的上車難度越來(lái)越大。于是同一片區(qū)、實(shí)力同樣不俗的萬(wàn)泉小學(xué)得到了更多關(guān)注。

中三萬(wàn)柳校區(qū)月度盤點(diǎn)結(jié)論

我們對(duì)其11月月度成交情況做了盤點(diǎn)。結(jié)論先行：

1、從11月份的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，中三萬(wàn)柳校區(qū)的上車門檻大概為800萬(wàn)。

2、從在售房源的帶看數(shù)據(jù)來(lái)看，近一個(gè)月上架的房源比較受關(guān)注（11月后上新房源12套）

這應(yīng)該也是經(jīng)紀(jì)公司比較樂(lè)意推薦的，畢竟掛牌時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的，或多或少都有不太合適的因素。所以這也應(yīng)該是看房的重點(diǎn)，要相信市場(chǎng)的力量。

3、從近三個(gè)月成交數(shù)據(jù)來(lái)看，中三萬(wàn)柳校區(qū)大戶型120成交量占比較大，高達(dá)40.51%。

該片區(qū)內(nèi)基本以大戶型、次新房為主，現(xiàn)售的69套房源中，100平以下僅16套，100-120之間14套，其余為120平以上戶型。

方法論說(shuō)明：

本次報(bào)告所涉及成交數(shù)據(jù)來(lái)源于鏈家公開(kāi)的成交數(shù)據(jù)，并非全部成交數(shù)據(jù)。但由于鏈家目前所占市場(chǎng)份額較大，一定程度上可以代表目前市場(chǎng)情況（根據(jù)北京市住建委公布的11月份存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，鏈家份額大約占比64%）。

9-11月量?jī)r(jià)分析

以下是對(duì)過(guò)去的三個(gè)月，中三萬(wàn)柳小區(qū)學(xué)區(qū)房成交量及成交均價(jià)分析：

9月-11月片區(qū)成交量分別為：32套、28套、19套。11月成交量較上月環(huán)比下降了32.14%。

9月-11月成交均價(jià)分別為：12.09萬(wàn)、12.89萬(wàn)、12.45萬(wàn)。11月成交均價(jià)較10月環(huán)比下降了3.41%。

整體來(lái)看，價(jià)格比較穩(wěn)定。究其原因，應(yīng)該是該片區(qū)內(nèi)基本以大戶型為主，而大戶型不易受學(xué)區(qū)需求影響。

過(guò)去5年峰值分析

自從16年1月份以來(lái)，片區(qū)內(nèi)成交量的峰值在16年9月份，當(dāng)月成交60套。

當(dāng)時(shí)二手房市場(chǎng)異常火爆，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“平穩(wěn)健康發(fā)展”，北京市16年10月份頒布“新京八條”（購(gòu)買首套普通自住房首付款比例不低于35%，購(gòu)買第二套普通自住房首付款比例不低于50%。）

回頭來(lái)看，新京八條并未遏制當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，倒是成交量急劇下降，上圖可以看到當(dāng)年連續(xù)多月出現(xiàn)量?jī)r(jià)背離的情況。

直至17年5月份，片區(qū)內(nèi)成交均價(jià)的峰值出現(xiàn)，為14.9萬(wàn)，隨后房?jī)r(jià)才進(jìn)入震蕩下行通道。

目前市場(chǎng)成交價(jià)距離當(dāng)時(shí)最高價(jià)，還有大概兩萬(wàn)的空間。

上車門檻

相比其他頂級(jí)學(xué)區(qū)，中三萬(wàn)柳的均價(jià)并非頂級(jí)。但這并不意味著中三萬(wàn)柳的上車難度小。

由成交面積分布和成交總價(jià)分布可知，該校學(xué)區(qū)房70平米以上約占80%，其中120平米以上的占到40.51%。

從成交總價(jià)來(lái)看，該學(xué)區(qū)沒(méi)有500萬(wàn)以下的上車盤。700萬(wàn)以上的房源占到97.47%，900萬(wàn)以上房源占到73%，上車難度較大。

蜂鳥(niǎo)家園社區(qū)、新起點(diǎn)嘉園、小南莊怡秀園，是中三劃片范圍內(nèi)成交比較活躍的幾個(gè)小區(qū)。

其中蜂鳥(niǎo)家園由于小戶型，低總價(jià)，總體成交最活躍，成交單價(jià)也是最高。購(gòu)買蜂鳥(niǎo)的業(yè)主，更多是以上車考慮為主。

新起點(diǎn)嘉園、小南莊的房子戶型相對(duì)較大。從11月成交記錄來(lái)看，成交的19套中，僅有一套總價(jià)低于800萬(wàn)，是新起點(diǎn)嘉園一套62.66平米的一居室，成交總價(jià)為767萬(wàn)。這其實(shí)更能體現(xiàn)中三的上車門檻。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前中三萬(wàn)柳小區(qū)在售房源有69套。其中總價(jià)最低的一套為蜂鳥(niǎo)家園一套43平米的一居室，掛牌價(jià)為692萬(wàn)，掛牌時(shí)間為18年11月份。

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