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1、提問：請問京爺，雙泉嘉苑的新房能買嗎？位置在北沙灘，二類經(jīng)濟適用房，6萬一平，中介說2023年下房本，交3%可以轉(zhuǎn)成商品房，需要全款并包裝成城建職工才能買。這個單價非常便宜了，但不知道這房子有啥風(fēng)險呢？

回答：你好，不好說，我沒有了解過這個盤，我潛意識里認(rèn)為有一定的風(fēng)險。要有這么好的事情，可能很多人都搶了?？赡芪蚁氲牟灰欢▽Γ鄠€心眼總是好的，北京的房產(chǎn)陷阱可不少?？傊涸诒本?，如果你沒有特殊的渠道，遇到所謂的撿漏一定要小心，原因很簡單：要真那么好，可能不一定能輪的上自己。

2、提問：想請教一下同小區(qū)同戶型一層和頂層一般選哪個呢？哪個更便宜呢？

回答：你好，這是一個比較有意思的問題，因為這個得分情況。首先說一下頂層和底層的優(yōu)缺點。頂層的優(yōu)點是視野好，采光好，私密性強；缺點是容易漏水、夏天容易熱。底層的優(yōu)點是不用等電梯，或者不用爬樓梯；缺點是私密性差，視野差，有些有噪音，還有蚊蟲之類的問題。但是在實際買房中，又得具體情況具體分析。

① 如果是老房子：老房子一般分為兩種，一個是六層小板樓，這種情況底層強一些，因為不用爬電梯，頂層則不受待見，主要是老房子容易漏水，這種底層價格稍微高一些；另一個是塔樓小區(qū)，頂層略強一些，主要是頂層私密性、視野的特點占優(yōu)。其實價格就能說明一切。

②如果是新房或者次新房，那么頂層肯定肯定更強一些。一方面，目前的建筑質(zhì)量下，頂層漏水概率大為降低，夏天熱的缺點也可以通過空調(diào)來解決。而且目前的新房比較多的都是高板，底層就顯得比較壓抑。事實上，價格體現(xiàn)了一切，底層價格最低，而頂層和二三層差不多價格。

3、提問：您好，我在望京上班，首付大概120萬，首套首貸。在北苑，酒仙橋，十里堡，雙橋看過。覺得酒仙橋的交通和小區(qū)都不如十里堡的，北苑的房新一點也稍微貴一點，房子小一點?？偟膩碚f感覺十里堡北里小區(qū)改造后環(huán)境不錯，有套全南向的房，可不可以買？或者再幫忙推薦幾個區(qū)域，交通方便保值一點的?，F(xiàn)在糾結(jié)的是選南邊一點，房齡能新一點且便宜點，靠東北房齡都比較老戶型好的也沒幾套，不好拿捏啊，請老師幫忙指點下迷津。

回答：你好，從板塊來說，酒仙橋、雙橋差一些。這兩個板塊的問題在于板塊界面太差，甚至有些亂，居住體驗相對一般一些，而且屬于弱規(guī)劃區(qū)域，潛力不算大。十里堡地段倒還可以，剛需上車用沒問題，也可以看看石佛營西里之類的小區(qū)。南面可以盡量去選擇地鐵次新房，但是對于你來說確實遠了一些。

4、提問：京爺好，通州潞苑東亞逸品閣怎么樣？目前沒有地鐵，沒有大型商超，只有個三甲醫(yī)院。據(jù)說未來龍旺莊附近會有地鐵交匯，你覺得值得買么？總價430左右兩居，謝謝！

回答：你好，東亞逸品閣小區(qū)品質(zhì)尚可，戶型也不錯，樓齡也新，剛需上車沒什么問題。當(dāng)然小區(qū)還是小了一些，沒什么活動空間，周圍配套差了點兒，短期升值性受限了一些。

5、提問：請問草橋的玉安園，璽萌鵬苑，璽萌麗苑這幾個小區(qū)怎么樣？有的小戶型總價很低，是否能買來上車

回答：你好，這玉安園密度較大、管理一般，我認(rèn)為居住性和升值性都不突出。璽萌鵬苑，璽萌麗苑，好不了太多，不過新了一點兒，小戶型可以用來上車用的，不過升值性也不算很好。

6、提問：京爺您好，請問同等條件下南北長條戶型，和雙南方正戶型哪個比較好呢，我們想在東王莊買個兩居，但都是南北進深特別長的戶型，感覺住著有點難受啊。另外，建清園有套戶型和價格都還不錯的房子，但他家隔壁年初發(fā)生過火災(zāi)出了人命，這種買來出租幾年再住行嗎？還是整個建清園就先別考慮了呢？謝謝京爺

回答：你好，兩種戶型優(yōu)缺點都有，具體情況具體分析，如果南北進深特別長的話，住著確實難受了一些。如果出了人命的就在隔壁，那還是盡量不要碰，還是有些人會介意的。其他樓棟或者樓層是可以考慮的

7、提問：京爺，首房首貸，首付270萬左右，計劃看六號線沿線石佛營、朝青、褡褳坡附近的房子，國美第一城、朝陽雅筑這些有些超預(yù)算，那像定福景園、定福家園、美然動力、雅成一里這些小區(qū)可以考慮嗎？

回答：你好，這些盤剛需自然是可以考慮的，不過升值性差了一些，居住體驗也并不是太好，可以優(yōu)先美然動力。建議看看柏林愛樂，看看能否淘到改的兩居。

8、提問：京爺好，請教回龍觀的和諧家園一區(qū)三居室（三層）未來10年保值升值潛力如何？

回答：我們一直說每個板塊內(nèi)的小區(qū)都是分層級的，每個層級的小區(qū)升值性不同?；佚堄^這邊分為這幾個層級：第一個層級是次新商品房，比如金域華府、國風(fēng)美唐，再弱點兒的是公園悅府、融澤、紫金新干線、新龍城等小區(qū)；第二個層級是次新經(jīng)適房，這類小區(qū)量比較大，升值性還可以，能跟上回龍觀大盤；第三個層級是2000年以前的房子，這類房子升值性相對一般，但回龍觀板塊還不錯，所以保值性沒問題。和諧家園屬于第二層級的小區(qū)，能跟上回龍觀大盤，升值性和保值性都是問題不大的，適合剛需上車用。

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