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1、提問：請(qǐng)問京爺、是上車買剩下的限競(jìng)房呢？還是等最近拍的新地上市？

回答：你好，限價(jià)房是北京特定時(shí)期推出的一種房產(chǎn)類型，主要是把價(jià)格給限定，同時(shí)五年限售。優(yōu)缺點(diǎn)都比較明顯，優(yōu)點(diǎn)是價(jià)格實(shí)惠，缺點(diǎn)是限售，也有不少人會(huì)擔(dān)心質(zhì)量的問題。事實(shí)上限競(jìng)房也就這幾年的事情，在2019年達(dá)到頂峰，去化壓力很大。不過2020年開啟的行情下，這類房迅速消耗，而且在二手漲價(jià)和新拍土地價(jià)格上揚(yáng)的情況下，表現(xiàn)出較大的性價(jià)比。未來限競(jìng)房將逐步消失，如果比較符合自己通勤和居住需求的自然是可以考慮的。比如如果你在東南區(qū)域上班，又不喜歡住老破小，萬(wàn)科東望倒是一個(gè)好選擇，畢竟和新拍的土地有一定的價(jià)差，也屬于地鐵房。當(dāng)然，新出的一些盤也是比較有價(jià)值的，比如最近的北青云際和奧森春曉都是可以考慮的，買肯定沒問題?？傊€是結(jié)合自己的需求，并結(jié)合咱們一直來的選房理念來做出合理選擇。

2、提問：京爺，您感覺這次行情已經(jīng)到了尾聲了嗎？金九銀十應(yīng)該不會(huì)有了吧？您預(yù)測(cè)明年春天還會(huì)有行情嗎？還是要穩(wěn)定個(gè)幾年，就如17年3月到20年。

回答：你好，北京大v中如果能精準(zhǔn)說出三四個(gè)月以上的樓市走勢(shì)，那大部分都是跳大神。因?yàn)闃鞘懈哂忻芮械年P(guān)系，比如貸款政策、稅費(fèi)政策等。不過如果在沒有任何政策的情況下，我認(rèn)為這波樓市確實(shí)進(jìn)入了尾聲，這是數(shù)據(jù)端和一線實(shí)操端都能表現(xiàn)出來的趨勢(shì)，至少我認(rèn)為不會(huì)大漲了。至于年底會(huì)不會(huì)來一個(gè)翹尾，那就得看政策了。明年和未來是否有行情，不好說，得看情況了。需要關(guān)注的一個(gè)重要參數(shù)是近期落戶開放程度，其對(duì)樓市的影響可能會(huì)較大。

3、提問：京爺，最近北面昌平兩個(gè)新盤：北清云際和奧森春曉，您怎么看？剛需更推薦哪個(gè)？謝謝

回答：你好。從板塊來看，兩個(gè)樓盤都屬于一個(gè)大板塊，但又有區(qū)別。奧森春曉相對(duì)優(yōu)質(zhì)，北清云際板塊熱度低，周圍界面更亂。從交通來看，奧森春曉屬于地鐵房，交通更加方便，配套也更成熟。我個(gè)人認(rèn)為奧森春曉強(qiáng)一些。

4、提問：京爺，您好，和平街12區(qū)99年的的公房，和永泰西里的公房相比，哪個(gè)增值保值能力好點(diǎn)兒，持有多少年合適，如果是持有十年，會(huì)不會(huì)房齡太老？

回答：你好，這兩個(gè)小區(qū)的特點(diǎn)都是，地段還可以，小區(qū)老了點(diǎn)，不過總體來看，保值性都還可以。永泰西里靠近高薪產(chǎn)業(yè)區(qū)，也屬于海淀，我認(rèn)為爆發(fā)力好一些。持有10年，倒不會(huì)有太大問題。

5、提問：京爺您好，我父母有德勝一套，望京上京一套，順義春暉園隨園兩套房，我本人沒有房產(chǎn)，剛開始想過戶，我剛要結(jié)婚生孩子，感覺過戶有點(diǎn)虧，不如直接再買一套，給孩子上學(xué)用，我先在住在順義這套房子里，想再買一套上京新航線的，您覺得怎么樣，望京的小區(qū)您有推薦么

回答：你好，望京這邊大家討論比較多的學(xué)校，主要是陳分和清華附，這些都是有潛力的學(xué)校。如果預(yù)算夠，選擇一些次新品質(zhì)商品房，居住熟悉和升值屬性都是非常不錯(cuò)的。比如陳分，對(duì)應(yīng)的次新有：澳洲康都、上京新航線、華彩國(guó)際、東湖灣。其中，出了澳洲康都品質(zhì)差了一些，其他都還不錯(cuò)，升值性也可以，可以重點(diǎn)考慮。

6、提問：您好京爺。目前有兩個(gè)選擇，一是富力D區(qū)的160平3居，離單位15分鐘路程，但是比較舊，物業(yè)下滑，擔(dān)心以后出手。一個(gè)是保利中央的134三居，離單位35分鐘路程，小區(qū)環(huán)境和戶型更喜歡，價(jià)格都在1850-1900左右，您有什么選擇的建議嗎？保利從去年到今年漲幅很大，目前時(shí)機(jī)感覺有點(diǎn)差，是不是應(yīng)該等到春節(jié)前？

回答：你好，選擇這兩個(gè)都是沒問題的，都屬于標(biāo)桿之一。如果把時(shí)間周期拉長(zhǎng)，保利中央的樓齡和品質(zhì)會(huì)更加顯現(xiàn)出來，可以重點(diǎn)選擇。不過保利中央公園被人重點(diǎn)控盤，泡沫較大，如果沒有合適的，不妨觀望一下。

7、提問：京爺，您覺得麗澤商務(wù)區(qū)怎么樣？首付300w，sfsd的，您有建議的小區(qū)么？我看拍的地塊也有麗澤附近的，是否應(yīng)該等一等，買新房。謝謝！

回答：你好，從房產(chǎn)角度來看，麗澤商務(wù)區(qū)算是不賴的板塊，至少比未來科學(xué)城更可期待。首付300萬(wàn)，在這個(gè)板塊能選擇的并不多其實(shí)，真正的好盤比較難夠得上，只能看看金泰城麗灣一居，比較雞肋。當(dāng)然，現(xiàn)在麗澤好盤泡沫較大，透支未來較多，所以性價(jià)比可能相對(duì)一般。我認(rèn)為是可以等等新盤的。

8、提問：京爺您好，請(qǐng)教一下，總價(jià)570左右兩居，回龍觀的新龍城和融澤嘉園怎么選？融澤嘉園經(jīng)適房有沒有什么坑？現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)已經(jīng)降溫，像這些大盤是不是容易大起大落？

回答：你好，融澤嘉園相對(duì)來說好一些，熱度也高點(diǎn)兒，但不會(huì)相差太遠(yuǎn)。融澤嘉園經(jīng)適房的坑主要在于稅多一些，其他倒沒什么。如果有政策，這類盤確實(shí)容易大起大落。

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