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回答：傳統(tǒng)看樓市經(jīng)常使用真實成交價和掛牌均價來表征樓市。

①真實成交均價——在長周期中代表著真實房價數(shù)據(jù)，但該價格一般是半個月前的成交數(shù)據(jù)，具有滯后性，并不能代表實時價格變化。而且最近成交價被關閉了。。。。

②全部房源掛牌平均價——具有實時性，但干擾因素多，比如房源突然增多、特殊房源釋放，都會造成掛牌均價出現(xiàn)突變，往往出現(xiàn)與成交價格不一致的現(xiàn)象，有時候較難分清是漲是跌，價格趨勢精準度不夠高。

京爺和團隊的小伙伴比較早地提出了樓市信心指數(shù)，這個數(shù)據(jù)能夠表征當前二手房業(yè)主心理實時動態(tài)，也就是我們常說的預期，可以相對實時準確地代表當前樓市冷暖以及未來短期走勢。

2、提問：京爺您好，麻煩問一下購買法拍房有哪些注意

回答：你好，目前來看，法拍房主要需要注意以下幾個事情：1、性價比，當前很多法拍房拍出來并不便宜，而且很多都是非普，你在買的時候要橫向縱向比較。2、騰退是一個大問題，目前戶口問題倒是沒了，但什么租約啊，物業(yè)費拖欠之類的比較麻煩，你需要通過各種渠道了解清楚。3、找法拍中介，并一定能幫你解決關鍵問題，難搞的問題，他們也搞不定，自己去參加拍賣也可以。

3、提問：sfsd，單身，朝陽門工作，首付400左右，接受貸滿，以未來5-8年時間為限，從流動性和增值性角度看，您推薦哪些板塊的哪些盤？本次購房的主要訴求是先上車，實現(xiàn)保值增值，能兼顧自住更好，以便下次置換。

回答：你好，從流動性何增值性角度來看，我建議考慮東部熱點板塊的次新房，這也是歷次漲幅收益最高的標的。比如朝青板塊的青年匯，能買個兩居，雖然小區(qū)品質不算很突出，但是板塊好，又是次新地鐵房。而且700萬以內(nèi)的次新兩居，在東部五環(huán)內(nèi)，并不是太好找，所以有一定的稀缺性。

4、提問：京爺好！我有一套一手的北苑華貿(mào)城52平loft，如果從保值增值的角度考慮，是繼續(xù)持有好還是賣掉換個其他區(qū)域的次新房例如望京更好？

回答：你好，華貿(mào)城52平loft，表現(xiàn)不算突出，這次漲幅應該是落后于新北苑整體大盤的，漲幅應該是10%左右。望京整體漲幅大概在20-25%左右，如果是次新，漲幅最高達到了30%，在北京也是比較領先的。事實上，同等情況下，望京這邊一直領先于新北苑。而loft不是主流產(chǎn)品，也會吃虧一些。總體來看，我認為是可以置換到望京這邊。操作上，可以考慮先賣后買。

5、提問：您好, 為什么安慧里的房子比安慧北里的房子便宜呢？安慧北里的安逸秀雅值得買嗎？哪個會更好一些呢？

回答：你好，你說的是安慧里比安慧北里各種園便宜吧，其實本質上還是學校的問題，一個是普校，一個是大家默認的xuequ房，差距肯定大。如果要上學，可以考慮各種園，不過未來政策不確定，如果不是為了上學，可能不一定要湊熱鬧。

6、提問：京爺好，想問下550萬左右買兩居南向房屋在哪個板塊買升值潛力最大？能否推薦幾個小區(qū)？

回答：你好，如果是南向的兩居，可以重點考慮以下幾個區(qū)域：1、回龍觀的幾個新盤，或者地鐵次新如新龍城。2、通州，核心區(qū)，如京貿(mào)國際城等次新。3、麗澤外溢，草橋欣園等。

7、提問：您好，通州二套，700w預算，自住房，花石匠和華遠銘悅可以嗎？有別的小區(qū)推薦嗎？謝謝

回答：你好，從居住的角度來看，那自然是非常不錯的，特別是花石匠，有些品質。不過這兩個盤所處的板塊還是差一些，升值性其實是受限的。當然，如果喜歡安靜，選擇這里自然沒問題，不過看中升值性的話，還是去看看運河三角區(qū)吧，比如選擇京貿(mào)國際城，升值性會強一些。

8、提問：京爺您好，請問朝陽門內(nèi)竹桿胡同值得買嗎？學區(qū)溢價高嗎？

回答：有學區(qū)溢價，但未來學區(qū)的事情無法說，有可能保持價值，也有可能削弱溢價，完全看政策。所以我的建議如果投資，那就不要碰，如果自己小孩上學用，倒也可以考慮。

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