1、提問：現(xiàn)在進(jìn)入降價(jià)階段了嗎？手頭的房子要不要降價(jià)賣？還是跟上一套成交持平略高才賣？

回答：你好，可以肯定的是，目前市場進(jìn)入下行周期。一般這種周期的表現(xiàn)是：帶看量和成交量明顯下滑，誠意賣或者著急賣的房源開始降價(jià)，不著急的依舊高掛但有價(jià)無市。如果是著急置換或者用錢，確實(shí)想快點(diǎn)賣，那價(jià)格方面就得犧牲一些。目前價(jià)格應(yīng)該是要略低于最新成交價(jià)的。當(dāng)然，這些都是整體分析，具體到個(gè)體，依舊是一房一價(jià)，有沒有人愿意接盤才是關(guān)鍵，所以你可以先感受一些市場有沒有人接受你的價(jià)格，掛一段時(shí)間就能認(rèn)清市場情況了。

2、提問：京爺你好，本人首房首貸，想以投資（長期價(jià)值持有）買一套、非自住準(zhǔn)備出租出去。預(yù)算：首付100-200萬。要求：跑贏大盤、好出租、不至于不好賣。關(guān)注或者傾向的區(qū)域：望京、雙井、朝青（主要考慮到在CBD附近出租需求大）有兩個(gè)方案一：次新小區(qū)買一居（例如青年匯）；二：老小區(qū)買二居（例如花家地）1、京爺是否還有其他區(qū)域推薦？2、是次新小區(qū)一居更合適還是老小區(qū)二居更合適？3、房屋朝向租客一般不計(jì)較但是買賣很看，您建議我需要限制朝向嗎？

回答：1、如果是考慮一居室投資，穩(wěn)健一些的邏輯是：好地段，次新一居。望京、朝青、雙井、九龍山等區(qū)域都是沒問題的。比如金港國際、CBD傳奇等。2、次新小區(qū)一居、老小區(qū)二居，那肯定是次新的一居好一些，升值性不僅好，而且還穩(wěn)健，沒什么溢價(jià)。老小區(qū)，其價(jià)值衰減比較快。其實(shí)你可以想一下：如果買老小區(qū)兩居，選擇是不是到處都是，而次新一居，其實(shí)能選的小區(qū)并不多，這就是次新價(jià)值的底層邏輯。3、能選朝向就選好朝向，如果沒有好朝向，小區(qū)很好，那也可以考慮。

3、提問：京爺好，sfsd，預(yù)算600之內(nèi)，最近看了富力又一城的C區(qū)。說實(shí)話，小區(qū)品質(zhì)戶型及價(jià)格，我都很滿意。唯一不甘心的就是地段差了些，之后看五環(huán)外的二手房，如回龍觀的新龍城、智慧社，都感覺有落差，而且價(jià)格上性價(jià)比也不高。求京爺給指條路，讓我堅(jiān)定想法，到底是選如回龍觀的地段，還是像富力又一城的品質(zhì)？

回答：你好，其實(shí)這兩個(gè)小區(qū)的優(yōu)缺點(diǎn)你已經(jīng)非常清楚，剩下的就看自己側(cè)重什么了。富力又一城C區(qū)，品質(zhì)還不錯(cuò)，地段確實(shí)差了一些，不過也不是不是不漲，跟著北京大盤是沒問題的。回龍觀的新龍城等小區(qū)，板塊好一些，品質(zhì)不算好，但升值性還是非常不錯(cuò)的。我個(gè)人認(rèn)為在這種情況下，更建議你結(jié)合工作通勤來選擇，畢竟房子也是拿來住的。如果特別看中升值，那自然是選擇回龍觀次新好一些。

4、提問：請(qǐng)問京爺對(duì)永定門外的老小區(qū)怎么看，比如革新里，管莊26號(hào)院。（首付有限買不了中海紫御公館這些次新）史家校長輪崗到革新里小學(xué)會(huì)使這邊的房子增值嗎？

回答：你好，如果為了上車，也是可以賭一把輪崗效應(yīng)。但是僅僅是為了投資，還是算了，這波利好透支了一些，過段時(shí)間再說。

5、提問：京爺，運(yùn)河三杰是哪幾個(gè)小區(qū)啊

回答：你好，這是一個(gè)民間說法，應(yīng)該是指運(yùn)河灣、自由城、百合灣這幾個(gè)盤。這幾個(gè)盤位置比較好，交易熱度高，備受投資客青睞。

6、提問：京爺，請(qǐng)問常營萬象新天和安貞西里的一居室，哪里更適合投資，保值增值？

回答：你好，這兩個(gè)小區(qū)各有優(yōu)缺點(diǎn)，安貞西里地段好、管理沒問題，但是樓齡老；常營萬象新天，小區(qū)新，有一定的品質(zhì)，地段差點(diǎn)兒。短期內(nèi)，如果不是有硬傷的房子，這兩種選擇的收益可能會(huì)差不多。但是如果把周期拉長，常營萬象新天的樓齡、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)會(huì)凸顯出來。

7、提問：1）純投資角度志強(qiáng)北園半地下一居置換成勁松/潘家園普通一居，是否必要？2）勁松/潘家園為啥房價(jià)那么低，這次漲幅也很小，那片缺點(diǎn)是啥？投資的話以后前景如何？

回答：純投資，沒必要考慮勁松/潘家園普通一居，應(yīng)該換成其他升值性較好的標(biāo)的；勁松/潘家園房價(jià)低的原因很簡單，就是房齡老，而且還沒什么學(xué)校?？傮w來看，投資前景一般。總得來說：便宜有便宜的道理，貴有貴的道理。京爺就怕大家貪便宜，把房子買“便宜”了！

8、提問：京爺您好，預(yù)算450以為首付200，想找個(gè)兩居室自住，目前主要看了看豐臺(tái)，請(qǐng)問豐臺(tái)馬家堡公益西橋附近，19號(hào)線新發(fā)地新宮附近怎么選擇呢？或者去石景山蘋果園？

回答：你好，新發(fā)地板塊界面太差、太亂，不是太建議購買；新宮周圍的房子要么品質(zhì)太差，要么夠不上，也不是太好的選擇。倒是可以考慮公益西橋附近的富卓苑，雖然不是很突出，但是性價(jià)比尚可，流動(dòng)性較好。石景山蘋果園，板塊相對(duì)一般一些。

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