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1、提問(wèn)：京爺您好！現(xiàn)有彩虹城房子想換到海淀西北旺（茉莉園、中海楓漣）或者馬連洼（潤(rùn)千秋）不考慮學(xué)區(qū)，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在適合賣(mài)出嗎？另外買(mǎi)入節(jié)點(diǎn)呢？謝謝！

回答：你好，彩虹城的房子漲幅在北京不算突出，如果要賣(mài)的話(huà)，現(xiàn)在也是考慮出手的。當(dāng)前市場(chǎng)比較適合先賣(mài)后買(mǎi)，如果手頭的房子不好賣(mài)，或者要降價(jià)很多才能賣(mài)的話(huà)，可以稍微等等，一般年初會(huì)好賣(mài)一些。最理想的情況是，彩虹城的房子以合理價(jià)格正常出手，然后再觀(guān)望一下二手房，未來(lái)會(huì)有比較多性?xún)r(jià)比高的房源出來(lái)，也許能撿個(gè)漏，不出其他政策的話(huà)，年底前或許會(huì)是一個(gè)好窗口，最近放貸稍微快了一些，我們需要持續(xù)觀(guān)察市場(chǎng)和政策。

2、提問(wèn)：考慮三居或者四居，覺(jué)得遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城、亞運(yùn)新新家園、東湖灣、臻園都不錯(cuò)?，F(xiàn)在有一些糾結(jié)，請(qǐng)您給指點(diǎn)迷經(jīng)：

① 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城合適的戶(hù)型是兩個(gè)房本，房產(chǎn)稅如果出來(lái)，這種兩個(gè)房本的是不是更難換手？未來(lái)可能會(huì)跌？

② 亞運(yùn)新新家園我是挺喜歡，環(huán)境好，得房率高，可家里人嫌老嫌周邊沒(méi)商業(yè)。

③ 東湖灣各方面都不錯(cuò)，就是貴。目前是不是有點(diǎn)高位接盤(pán)的意思，是不是可以等等。

④ 臻園周邊環(huán)境差一些、采光也需要挑樓層，就是比較新。1-3的學(xué)校好一些，孩子上學(xué)也能兼顧。

您覺(jué)得我和家人的想法對(duì)么？您覺(jué)得哪個(gè)或哪兩個(gè)可以重點(diǎn)關(guān)注？

回答：① 兩個(gè)房本確實(shí)有劣勢(shì)，也有人會(huì)介意，未來(lái)房產(chǎn)稅會(huì)有什么影響，得看具體實(shí)施情況。小區(qū)品質(zhì)其實(shí)還挺不錯(cuò)，流動(dòng)性不用擔(dān)心。

② 亞運(yùn)新新家園適合比較看中環(huán)境、喜歡安靜的人考慮，這個(gè)盤(pán)周?chē)h(huán)境非常不錯(cuò)，但周?chē)€是缺少一些生活便利，所以熱度相對(duì)低一些。

③ 東湖灣是比較值得考慮的一個(gè)盤(pán)，屬于區(qū)域標(biāo)桿之一，貴是有貴的道理的，當(dāng)然被投資客熱炒，所以?xún)r(jià)格有些溢價(jià)，不過(guò)最近踩盤(pán)結(jié)果來(lái)看，未來(lái)還能回調(diào)一些，建議可以重點(diǎn)關(guān)注。

④ 臻園品質(zhì)管理還可以，密度確實(shí)高了一點(diǎn)兒，如果樓層高一些的話(huà)問(wèn)題不大，最近這個(gè)盤(pán)潛力還可以，未來(lái)阿里就要在附近入駐。周?chē)慕缑婵赡軙?huì)稍微變好一些。但總體來(lái)看，還是沒(méi)有東湖灣優(yōu)質(zhì)。

3、提問(wèn)：相中幾個(gè)小區(qū)，但最近不想入手，打算2年，或者三年后買(mǎi)。您估計(jì)漲幅給排排序。分析一下優(yōu)缺點(diǎn)。1.世華龍樾 2.領(lǐng)秀新硅谷3.上林世家（這個(gè)貴點(diǎn)，比較吃力）還有啥推薦的樓盤(pán)嗎？

回答：你好，這里面，上林世家和世華龍樾肯定是優(yōu)先選擇，畢竟層次還是領(lǐng)先于領(lǐng)秀新硅谷。上林世家和世華龍樾各有優(yōu)缺點(diǎn)吧，一個(gè)是朝陽(yáng)，一個(gè)是海淀，一個(gè)是五環(huán)內(nèi)，一個(gè)是五環(huán)外，差別不會(huì)太大，看自己需求來(lái)選擇即可，如果看中教育，盡量選擇海淀。當(dāng)然，上面三個(gè)小區(qū)升值性都沒(méi)有問(wèn)題，都可以考慮，以往的數(shù)據(jù)來(lái)看，世華龍樾比較突出一些。我還比較建議重點(diǎn)考慮橡樹(shù)灣，屬于板塊稀缺房產(chǎn)，居住屬性和升值屬性都還不錯(cuò)。

4、提問(wèn)：京爺好，首套首付180，在復(fù)興門(mén)上班，剛需，想買(mǎi)個(gè)小兩居，保值性和流通性盡量好一點(diǎn)。馬家堡附近的房子可以嗎？想著19號(hào)線(xiàn)通車(chē)以后在金融街站下車(chē)通勤也還比較方便?；蛘哂衅渌扑]的板塊嗎？

回答：你好，馬家堡板塊總體來(lái)看交通方便，價(jià)格低，是小剛需入手較為合適的板塊。不過(guò)因?yàn)榘鍓K房子偏老，或者房子品質(zhì)偏差，升值性倒是不算很突出。不過(guò)預(yù)算有限的情況下，還是值得考慮的。根據(jù)你的情況，還可以往公益西橋走走，富卓苑就是一個(gè)流通較好的盤(pán)，熱度較高，對(duì)于小剛需來(lái)說(shuō)有一定的性?xún)r(jià)比。或者看看草橋的冬季星空是否有合適的小兩居，整體板塊也還不錯(cuò)。另外，這種市場(chǎng)下，不排除草橋欣園也有可能有你可以夠得上的小兩居。

5、提問(wèn)：京爺好，想咨詢(xún)一下想買(mǎi)清退的房源應(yīng)該是從什么渠道呢？找中介還是直接去售樓部呢

回答：你好，理論上售樓處是最快的，多跟銷(xiāo)售聯(lián)系，或者多加幾個(gè)中介，會(huì)更容易第一時(shí)間了解到。當(dāng)然，如果直接去售樓處看，往往拿不到返傭，畢竟有人臉識(shí)別。所以可能最佳方式還是：找中介去售樓處，然后把接待的銷(xiāo)售微信加上，叫他有房源立即聯(lián)系你。

6、提問(wèn)：最近通過(guò)綠中介買(mǎi)房，簽合同之前只是簡(jiǎn)單問(wèn)了下資質(zhì)情況，也沒(méi)有具體審核貸款資質(zhì)，雖然最終沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，但總覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)，怕有意外貸款批不下來(lái)之類(lèi)的，請(qǐng)問(wèn)這個(gè)流程合理嗎？因?yàn)楹灪贤谇?，銀行審核在后，如果最終銀行批貸出了問(wèn)題，我是否要承擔(dān)違約責(zé)任？

回答：你好，一般來(lái)說(shuō)不會(huì)出太大的問(wèn)題，但不能100%保證，出了問(wèn)題，中介一般也沒(méi)啥責(zé)任，畢竟銀行批貸是銀行的事情，跟他們沒(méi)有太大關(guān)系。所以你需要自己多上心，跟中介溝通自己的情況，確保后續(xù)都順利一些。

7、提問(wèn)：您好，東五環(huán)綠城沁園這個(gè)樓盤(pán)如何，請(qǐng)幫助分析下，謝謝！

回答：你好，這個(gè)盤(pán)作為剛需盤(pán)，在當(dāng)下的朝陽(yáng)還是有一定的稀缺性的。優(yōu)點(diǎn)是有小戶(hù)型，地鐵盤(pán)。缺點(diǎn)是周?chē)缑嫔晕⒉盍艘恍?，有些房源可能?huì)有些噪音問(wèn)題。不過(guò)總體來(lái)看，這個(gè)盤(pán)的小戶(hù)型還是比較有價(jià)值的，畢竟低總價(jià)小戶(hù)型在朝陽(yáng)真不多，而且新房杠桿高，有其性?xún)r(jià)比。

8、提問(wèn)：京爺好。最近在看大望路附近的上車(chē)盤(pán)，感覺(jué)后現(xiàn)代城樓齡、位置和配套都相當(dāng)優(yōu)越，但是價(jià)格卻是周邊小區(qū)的洼地，是有什么硬傷嗎？如果5年后置換好不好出手，升值潛力怎么樣？

回答：其實(shí)后現(xiàn)代城是有一定的性?xún)r(jià)比的，優(yōu)點(diǎn)是地段還不錯(cuò)，配套很成熟，價(jià)格合適，比較適合剛需上車(chē)。跟周?chē)囊恍┢焚|(zhì)小區(qū)比起來(lái)確實(shí)差一些，比如密度高，管理差了一些。但一分錢(qián)一分貨，對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)還是有性?xún)r(jià)比的，升值至少能跟著大盤(pán)。流動(dòng)性較好，未來(lái)置換不用擔(dān)心不好賣(mài)的問(wèn)題。

9、提問(wèn)：京爺您好！昨天咨詢(xún)過(guò)您，兩人一個(gè)在望京，一個(gè)在西北旺，想入1000萬(wàn)左右三居，您給推薦了中間的15號(hào)沿線(xiàn)。最近我們也看到了新北苑的世華泊郡、潤(rùn)澤公館、中鐵國(guó)際城、福熙，以及亞奧金茂悅，想問(wèn)下您覺(jué)得這幾個(gè)小區(qū)怎么樣呢？跟我們需求的契合度高不高？想兼顧自住品質(zhì)和升值。

回答：你好，新北苑肯定是一個(gè)非常不錯(cuò)的板塊，對(duì)于你們來(lái)說(shuō)，其實(shí)也是可以接受的板塊，我昨天也想推薦來(lái)著。推薦理由也比較簡(jiǎn)單：這個(gè)板塊整體界面非常不錯(cuò)，而且都是品質(zhì)好的次新小區(qū)，這種板塊在北京不是太好找。而且新北苑接受五環(huán)里以及望京的外溢，所以升值性一直非常突出?？傮w來(lái)看，居住和升值都能兼顧。這里面除了世華泊郡稍微差點(diǎn)兒意思，其他都是非常不錯(cuò)的小區(qū)。另外，亞奧金茂悅品質(zhì)很好，就是周?chē)铧c(diǎn)兒意思.

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