以下首發(fā)于樓勢指數(shù)：大家好，我們是張大大/鹿哥，一個(gè)擁有多年實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的買房團(tuán)隊(duì)，我們將用經(jīng)驗(yàn)、大數(shù)據(jù)為買房者提供最專業(yè)的建議。歡迎加入我們的星球，在這里您將收獲：不限次數(shù)地咨詢購房相關(guān)問題，有問必答，包括但不限于資金籌劃、信貸、選房、看房、砍價(jià)、合同、退房、退定金等等；每周不下于10份干貨和調(diào)研報(bào)告；特別是，內(nèi)部獨(dú)家大數(shù)據(jù)報(bào)告！

以下是近期星球內(nèi)部部分提問與回答：

1、提問：鹿哥/大大您好，未婚，男朋友京戶，我工作居住證。男朋友和我各有100-120左右，目前考慮是他在北京團(tuán)結(jié)湖買一套老破小一居，我去杭州買一套升值，兩邊都以租養(yǎng)貸?；蛘哌€是我們200-240左右合起來在北京買呢？最近在北京看了一套小兩居，戶型不錯(cuò)，81年的，但是是一層，就是不知道為什么團(tuán)結(jié)湖房價(jià)是一個(gè)洼地，沒怎么漲的樣子。他很近的親戚在北京有房子，目前住他親戚家，想綜合考慮達(dá)到家庭利益最大化，謝謝！

回答：您好，首先需要給您科普一下北京的二手房價(jià)值觀：1、二手房單價(jià)高低基本上已經(jīng)決定了這個(gè)小區(qū)的價(jià)值，沒有無緣無故的高，也沒有無緣無故的低，只有價(jià)格洼地，基本上沒有價(jià)值洼地。2、房產(chǎn)升值包含地段、配套、產(chǎn)業(yè)、小區(qū)品質(zhì)、戶型、朝向和樓層，以及金融屬性，比如貸款。團(tuán)結(jié)湖的老房子，優(yōu)點(diǎn)是地理位置好，配套也不錯(cuò)。但是小區(qū)太老，管理、品質(zhì)一般，貸款年限受限，所以價(jià)格一直上不去。這個(gè)地方價(jià)格低，并不是說這個(gè)地方能撿漏，而是本來就該這樣的價(jià)格。從房產(chǎn)升值的角度來看，這個(gè)不是太好的升值產(chǎn)品。如果考慮房產(chǎn)升值，盡量考慮購買新一些的房子。如果實(shí)在要購買，那就買一個(gè)小區(qū)管理好，戶型、朝向還不錯(cuò)的房源，過渡一下。北京首套首貸比較珍貴，盡量貸滿，買個(gè)好一點(diǎn)兒的房子。另外，81年的老房子，未來貸款能力是個(gè)問題，如果貸不了多少年款，那價(jià)格就上不去。用200-240左右首付，盡量貸滿，買一個(gè)稍微新一點(diǎn)的。更多詳細(xì)內(nèi)容可見內(nèi)部資料《新房、二手房看房技巧》。

2、提問：你好鹿哥/大大，重新補(bǔ)充一下現(xiàn)金兩百萬是手里的錢，貸款在不賣重慶那套情況下成都算二套。重慶那套收益30%，17年購于168萬，現(xiàn)價(jià)210萬左右，賣了重慶那套手里大概300萬現(xiàn)金，在高新區(qū)目前看上了萬科公園5號(hào)，189平四室總價(jià)600萬，糾結(jié)于是賣了重慶的房子帶有較大還款壓力買萬科公園5號(hào)新盤，或是以現(xiàn)在手里的現(xiàn)金買個(gè)高新區(qū)二手120平以內(nèi)的3室？另外請(qǐng)問200萬現(xiàn)金2套房貸，在高新區(qū)有沒有推薦的小區(qū)？

回答：您好，用200萬現(xiàn)金購買高新區(qū)的二手房，這樣流動(dòng)性更好?？們r(jià)600萬的房子在成都屬于天花板，這種房子未來安全性和流動(dòng)性沒有前面說的好。重慶的房子，可以考慮出手，賣出的錢，可以考慮去其他城市進(jìn)行布局。高新區(qū)的小區(qū)，可以在內(nèi)部圖片表格中進(jìn)行挑選。

3、提問：鹿哥/大大您好，手頭資金200多萬，純投資，工作在杭州，杭州和廣州黃埔區(qū)都有房票，杭州首付6成，廣州首付4成，看好杭州市余杭區(qū)未來科技城和廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城，投資買哪里收益好？有推薦的具體樓盤嗎？

回答：您好，杭州未來科技城和廣州黃埔區(qū)都是值得購買的區(qū)域，因?yàn)槎际欠浅Ｖ攸c(diǎn)城市重點(diǎn)板塊，人口、產(chǎn)業(yè)等基本面都沒有問題。當(dāng)前杭州未來科技城價(jià)格已經(jīng)漲起來了，未來依舊有價(jià)值，但需要長時(shí)間持有。如果要選擇這個(gè)區(qū)域投資，首付六成太高，如果能使用全款買入后抵押貸款，弄個(gè)20年的那種，那么可以考慮入手。而廣州黃埔區(qū)前短時(shí)間開始就已經(jīng)開漲了，未來短期內(nèi)還會(huì)上漲，安全性較高，可以考慮入手，選擇地鐵附近的品質(zhì)小區(qū)即可。具體可見星球內(nèi)部資料《抵押貸款投資全流程》

4、鹿哥/大大，請(qǐng)問無錫現(xiàn)在是什么情況，蘇州都降了，無錫今年卻借著學(xué)區(qū)房、升學(xué)搖號(hào)政策，房價(jià)又漲一波。孩子開學(xué)小學(xué)五年級(jí)，就讀于民辦，但成績不理想，直升初中有困難，如果要回學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)又是渣校，不甘心。目前就是糾結(jié)要不要買錫東的學(xué)區(qū)房，五年級(jí)就把學(xué)籍轉(zhuǎn)過去。(不過錫東的價(jià)格現(xiàn)在也起飛了。)手里現(xiàn)在有兩套經(jīng)開區(qū)的安置房，一套自住一套出租，現(xiàn)有存款+公積金一共60萬出頭，首付壓力比較大，除非把一套安置房賣了?？鄲乐小?/span>

回答：您好，無錫樓市近來非?；馃?，但是我感覺未來半年到一年之間很有可能要進(jìn)入橫盤。學(xué)區(qū)房的話，如果政策不變，那么未來很有可能價(jià)值依舊高企。我建議可以考慮購買學(xué)區(qū)房，因?yàn)橐彩菍?duì)自己子女的一種投資。安置房因?yàn)槠焚|(zhì)環(huán)境都比不上一般商品房，房價(jià)成長跑輸大盤，如果沒有其他考慮，也可以嘗試將安置房給置換成品質(zhì)商品房。

5、提問：請(qǐng)問郭公莊三兄弟限竟房哪個(gè)最好？臻御府均價(jià)比與相鄰的次新房萬科西華府均價(jià)高不少，是否定價(jià)高了？是否西華府性價(jià)比更好？

回答：您好，這三兄弟位置、配套等都差不多，但還是以臻御府更勝一籌，如果要選擇，建議選擇臻御府這個(gè)盤，注意選房時(shí)避開地鐵噪音?？傮w而言，個(gè)人認(rèn)為臻御府確實(shí)稍微貴了一些，不過還在可以接受的范圍。如果想穩(wěn)一些，選擇西華府確定性高一些。更多詳細(xì)內(nèi)容可見內(nèi)部資料《新房、二手房看房技巧》。

6、提問：不知道可以問一些很細(xì)節(jié)的問題嗎 目前在考慮嘉興兩處的房子 一個(gè)是科技城的新希望這個(gè)樓盤可以入手嗎？還有一個(gè)是嘉興北面的郊區(qū)的一個(gè)別墅 叫水岸麗都 .不知道兩者哪一個(gè)更好。

回答：您好，水岸麗都這個(gè)房子最大的問題在于地理位置確實(shí)比較一般，再加上別墅品質(zhì)一般，未來流動(dòng)性是一個(gè)比較大的考驗(yàn)。另外，別墅如果不是核心位置，升值保值特性較差。如果不是對(duì)這類別墅情有獨(dú)鐘，那么不建議購買。新希望還可以，但該板塊發(fā)展還需要時(shí)日，需要耐心。如果是這兩個(gè)選項(xiàng)，則選擇新希望。具體板塊選擇可以參見我們內(nèi)部資料《價(jià)值百萬的城市板塊購房邏輯！》